Odpowiedzialność odszkodowawcza gminy za skutki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Wiesz już, droga Czytelniczko/drogi Czytelniku, że gmina ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za działania bądź zaniechania, które są niezgodne z prawem. Są jednak przypadki, kiedy odpowiedzialność ta powstaje także za działanie gminy zgodne z prawem, które przynosi szkodę. Przykładem takiej odpowiedzialności jest odpowiedzialność za negatywne skutki uchwalenia przez gminę planu zagospodarowania przestrzennego.

Obowiązek uchwalenia takiego planu przewiduje ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie takiego planu może przynieść dla właścicieli lub użytkowników wieczystych niektórych nieruchomości różne negatywne  zmiany.  Jedną z nich może być konieczność zaprzestania lub ograniczenia prowadzenia dotychczasowej działalności gospodarczej. Będzie to miało miejsce przykładowo wtedy gdy:

  • teren na którym prowadzono tę działalność zostanie przeznaczony w planie na teren rekreacyjny
  • zaplanowano ruchliwą drogę w sąsiedztwie dotychczas spokojnie położonej nieruchomości
  • przeprowadzono przez taką nieruchomość lokalną drogę dojazdową

Wszystkie te sytuacje oczywiście wpłyną na zmniejszenie wartości nieruchomości. W tych i podobnych przypadkach właściciel lub użytkownik wieczysty ponosi na skutek uchwalenia planu wymierną szkodę. Gmina ma obowiązek jej naprawienia. Zgodnie bowiem  z art. 36 ustawy, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:

1)  odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2)  wykupienia nieruchomości lub jej części.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że gmina może zaproponować inny sposób naprawienia  szkody, a mianowicie zaoferować poszkodowanemu nieruchomość zamienną.

W wyroku z dnia 20 października 2016 r. II CSK 53/16 Sąd Najwyższy uznał, że roszczenia te ulegają dziesięcioletniemu przedawnieniu od daty opublikowania uchwały o planie zagospodarowania przestrzennego, nawet kiedy na nieruchomości prowadzona była działalność gospodarcza (o przedawnieniu zob. następujące wpisy: Przedawnienie – czyli pierwsza rzecz, którą trzeba sprawdzić zanim złoży się pozew o odszkodowanie od państwa,  Czy da się obronić przed przedawnieniem? , Czy da się obronić przed przedawnieniem? (część 2).

Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może przekonać się dobitnie o zmniejszeniu jej wartości na skutek zmian wprowadzonych uchwalonym planem dopiero kiedy będzie tę nieruchomość sprzedawał. Wówczas może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, a więc swoistej dopłaty ceny. Termin przedawnienia tego roszczenia jest jednak krótszy i wynosi pięć lat. Wspomnianych roszczeń odszkodowawczych dochodzi się na drodze sadowej (zob.: Ile kosztuje sprawa sądowa o odszkodowanie od Skarbu Państwa (gminy, powiatu)?).

Warto dodać, że zmiany  wprowadzone uchwaleniem planu miejscowego mogą  oddziałać też w drugą stronę, czyli na korzyść właściciela lub użytkownika wieczystego. Stanie się to na przykład kiedy teren, na którym położona jest nieruchomość, zostanie zakwalifikowany jako teren pod budownictwo mieszkaniowe, co oczywiście zwiększy jego wartość. Niestety jednak, drogi Czytelniku, muszę Cię rozczarować, gdyż ustawa   przewiduje,  że odniesioną w ten sposób korzyścią trzeba będzie podzielić się z gminą w formie zapłaty na jej rzecz tzw. opłaty planistycznej. Na szczęście są tu dwa istotne ograniczenia. Pierwsze to takie, że opłatę tę pobiera gmina tylko wtedy, kiedy właściciel (użytkownik wieczysty) decyduje się na odpłatne zbycie nieruchomości. Oznacza to, że kiedy nie sprzedajesz nieruchomości, gminie niczego nie dopłacasz. Nie dopłacasz też, kiedy nieruchomość darujesz dziecku, czy innej osobie bliskiej. Drugie ograniczenie dotyczy wysokości tej opłaty. Ustala się ją wprawdzie w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jednakże wysokość pobieranej opłaty nie może przekroczyć 30% wzrostu tej wartości. Pozostałe 70% zostaje zatem przy właścicielu. Pobieranie opłaty planistycznej następuje w postępowaniu administracyjnym. Wydana w tej sprawie decyzja może być kwestionowana przed sądem administracyjnym (zob. też Odszkodowanie od państwa (gminy, powiatu) za decyzję lub postanowienie administracyjne ).

Podziel się na:
  • Facebook
  • Google Bookmarks
  • Blip
  • Blogger.com
  • Flaker
  • Gadu-Gadu Live
  • Google Buzz
  • RSS
  • StumbleUpon
  • Twitter
  • Wykop
  • Drukuj
  • Poleć
  • LinkedIn

Podobał Ci się artykuł? Doceń naszą pracę i wystaw ocenę (5 gwiazdek - bardzo dobry). Dziękujemy!

Ten wpis został opublikowany w kategorii artykuły o odszkodowaniu i oznaczony tagami , , , , , , , , , , , , . Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

32 odpowiedzi na „Odpowiedzialność odszkodowawcza gminy za skutki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

  1. Jan Górski pisze:

    Szanowni Państwo,

    zachęcam do pozostawiania swoich pytań, wątpliwości i uwag w formie komentarzy. Obiecuję, że w miarę możliwości czasowych będę na nie odpowiadał.

    Z poważaniem, adw. Jan Górski

  2. Robert pisze:

    Czy w wypadku gdy Gmina uchwaliła Plan Zagosodarowania uniemożliwiający całkowicie zabudowę działki, a własciciel uzyskał prawomocne Pozwolenie na Budowe domku jednorodzinnego (nie zdążył rozpocząć budowy) – Jest możliwe nieuzyskanie odszkodowania za niekorzystne uchwalenie planu?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      W opisanej przez Pana sytuacji należy przyjąć, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość działki uległa zmniejszeniu. Daje to podstawę do dochodzenia od gminy przez właściciela działki odszkodowania odpowiadającego rzeczywistej wysokości poniesionej szkody.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  3. Klaudia Pakosz pisze:

    Inwestor dostał pozwolenie na budowę i wszystkie niezbędne pozwolenia. Okazuje się ze będzie wymagane zrobienie dodatkowych robot nieprzewidzianych pierwotnie
    Roboty te są częściowo zawinione przez gminę.

    Czy istnieje możliwość dochodzenia odszkodowania za dodatkowe prace i przedłużenie robot w związku z okolicznościami za które winę ponosi gmina ?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Pytanie zostało sformułowane na tyle ogólnikowo, że ogólnikowa tylko może być odpowiedź na nie. Zgodnie z art. 415 kodeksu cywilnego, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Odnosi się to, rzecz jasna, także do szkody wyrządzonej zawinionym działaniem (zaniechaniem) gminy. Dodam tylko, że jeżeli szkoda została wyrządzona przez gminę przy wykonywaniu przez nią aktów władzy publicznej, podstawą prawną dochodzenia odszkodowania jest art. 417 par. 1 k.c. przewidujący odpowiedzialność „za niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej”.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  4. Robert pisze:

    Witam
    Czy gmina może odmówić rzadania wykupu gruntu? Czy gmina może zanegowac wycenę działki „mojego” rzeczoznawcy i wskazać swojego?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      Odpowiedź na oba pytania jest twierdząca: tak, gmina może odmówić wykupu gruntu. Może też kwestionować wycenę tego gruntu sporządzoną przez rzeczoznawcę na Pańskie zlecenie.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  5. Robert pisze:

    Czy inwestor który nie zdążył uzyskać Pozwolenia na budowę (lub zdazyl) a wszedł plan zagospodarowania uniemożliwiający zabudowę może wnioskować o odszkodowanie za koszty związane ze składaniem Pozwolenia na budowę oraz jednocześnie wnioskować o wykup gruntu przez Gminę?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      Inwestor może w takiej sytuacji dochodzić odszkodowania. Co do zasadności żądania wykupu gruntu nie mogę się wypowiedzieć w sposób jednoznaczny, gdyż podstawą takiego żądania jest utrata przydatności budowlanej takiej działki, a nie ma w Pańskim opisie danych, które pozwoliłyby na ocenę, czy ta przesłanka wykupu została spełniona.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

      • Robert pisze:

        Czy jeśli działka ma WZ ba dom jednorodzinny, a wszedł plan zagospodarowania który nie pozwala zabudowywac działki – tereny zielone., to czy miasto na podstawy odmówić wykupu gruntu?

        • Jan Górski pisze:

          Szanowny Panie,
          Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:

          1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

          2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

          Trzeba przy tym zaznaczyć, że gmina może zaproponować inny sposób naprawienia szkody, a mianowicie zaoferować poszkodowanemu nieruchomość zamienną.
          W razie odmowy naprawienia szkody w któryś ze wskazanych sposobów, można wystąpi ć na drogę sądową o powetowanie poniesionej szkody.
          Pozdrawiam
          adw. Jan Górski

      • Robert pisze:

        Dzialka posiad prawomocną decyzję WZ, po wejściu Planu będzie zakaz jakiejkolwiek zabudowy – powstanie obszar zielony. Czy gmina ma podstawy by nie wykupić gruntu?

  6. Kasia pisze:

    Witam serdecznie. Ja mam zapytanie odnośnie uchwały zagospodarowania przestrzennego. Gmina obiecywała wykupić działke. Niestety z powodu braku pozwolenia na budowę osiedla przez jednego z sąsiadów, gmina zmieniła zagospodarowanie i pozwoliła na budowę w granicy mierzącej 238 m budynków gospodarczych. Czyli naszych dziewięciu sąsiadów ma pełną swobodę budowy w granicy tych budynków. Uważam, że uchwała łamie moje prawa własności i będzie na naszej działce ściana do plakatowania. Nie zdążyliśmy wnieść sprzeciw do uchwały z powodu faktu, że nie było nas w Polsce. Czeka nas chyba złożenie sprawy sądowej o uchylenie lub zaskarżenie tej uchwały. Czy w obecnej chwili nie powinnam się ubiegać o odszkodowanie… czuję się jakby prawo pomijało maluczkich.

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Odszkodowanie, o którym Pani wspomina, należy się, kiedy w następstwie uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone Art. 36 ustawy). Nie znając realiów, nie mogę się wypowiadać, czy sytuacja Państwa nieruchomości podlega tej hipotezie ustawy. Tym bardziej nie mam podstaw do oceny, czy, po uchybieniu terminu, macie Państwo jeszcze możliwości prawne skutecznego podważenia uchwalonego już planu zagospodarowania.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  7. Adam pisze:

    Dzień dobry!
    W 2012 roku złożyłem wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, sprawa przeciągała się, w związku z czym nieruchomość została mi zwrócona dopiero na początku 2018r. W międzyczasie w 2017r Gmina uchwaliła plan zagospodarowania dla tego terenu, w wyniku czego spadła wartość nieruchomości. Czy mogę uzyskać z tego tytułu odszkodowanie? Czy w tym przypadku również termin przedawnienia wynosi 10lat?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      Kwestia ewentualnego odszkodowania, o którym Pan wspomina, jest, w moim przekonaniu, sprawą trudną i złożoną. Musiałby bowiem Pan najpierw udowodnić nieuzasadnioną przewlekłość postępowania o odzyskanie własności nieruchomości. To byłby wstęp do ewentualnego odszkodowania. Odszkodowanie to należy się jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone (art. 36 ustawy o planowaniu zagospodarowania przestrzennego). Ponieważ podstawą dochodzenia odszkodowania byłaby przewlekłość postępowania, miałby tu zastosowanie termin przedawnienia z art. 442/1 kodeksu cywilnego, czyli trzy lata od dowiedzenia się o szkodzie i osobie obowiązanej do jej naprawienia.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  8. Kubiak piotr pisze:

    Witam.
    Jestem w sytuacji gdzie pomyślnie uzyskałem opinie odnośnie raportu środowiskowego w sprawie budowy kurnika, niestety rada gminy blokuje inwestycje nie wydając decyzji środowiskowej i uchwalając plan zagospodarowania przestrzennego na moja dzialke.
    Czy z tego tytułu można żądać od gminy odszkodowania za poniesione straty.
    Pozdrawiam

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      Zgodnie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p.: „Jeśli, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: 1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo 2) wykupienia nieruchomości lub jej części”.
      Według tego przepisu chodzi o „dotychczasowy” sposób korzystania z nieruchomości lub „dotychczasowe” jej przeznaczenie, a nie użytkowanie czy przeznaczenie dopiero planowane. Dlatego jestem sceptyczny co do Pańskich szans na uzyskanie odszkodowania w opisanej przez Pana sytuacji.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

    • Magdalena pisze:

      Witam. Czy jakies rozmowy o odszkodowanie zostały poczęte?

  9. Jakub pisze:

    Dzień dobry.

    Mam pytanie odnośnie mojej działki. Otóż w moim mieście jest uchwalony MPZP. Sprawa dotyczy planowanego powiększenia cmentarza. Strefa ochronna planowanego cmentarza (50m) będzie przecinać moją działkę dosłownie w połowie (wzdłuż, na odcinku ok 100m), a biorąc pod uwagę, że działka nie jest szeroka, ok. 19m, w/w strefa ochronna spowoduje, że pod ewentualną zabudowę w przyszłości zostanie mi ok. 7m. Czy jest możliwość ubiegania się o ew. odszkodowanie lub (co byłoby dla mnie korzystniejsze, odwołanie się od uchwalonego MPZP?) Plan sporządzany był kilkanaście lat temu, kiedy nie byłem właścicielem działki i nie miałem wpływu na jej obecny stan.

    (Działka o którą mi chodzi ma aktualnie status rolnej.)

    Pozdrawiam

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      Skoro plan zagospodarowania został uchwalony kilkanaście lat temu, to,niestety, upłynęły już terminy do ewentualnego dochodzenia przez Pana roszczeń z tytułu negatywnych skutków wynikających z tego planu w stosunku do Pańskiej nieruchomości. Okoliczność, że nie był Pan wówczas jeszcze jej właścicielem nie ma tu prawnego znaczenia.
      Pozdrawiam
      adw.Jan Górski

  10. Beata pisze:

    Witam,
    Czy jeśli działka, która na mpzp figurowała jako budowlana (był plan budowy na niej domku jednorodzinnego, zostały zrobione odwierty w celu sprawdzenia gruntu oraz specjalnie podzielono działkę na mniejsze części, został złożony wniosek o zezwolenie na wjazd na tę działkę i wydano decyzję pozytywną) po zmianie mpzp przekształciła się w nieużytek, na którym gmina wyznaczyła linię wody to czy możemy ubiegać się o odszkodowanie w związku z zaistniałą sytuacją i zmiana wartości gruntu?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Tak, służą Państwu następujące roszczenia:
      Zgodnie z art. 36 ust 1 ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, żądać od gminy:1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
      2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
      Zgodnie z ust. 2 tego przepisu, realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  11. Sylwia pisze:

    Witam,
    Zakupiłam działkę (oznaczoną w ewidencji jako las LSVI), która w planie miejscowym jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową z zielenią leśną. Teraz okazało się że zabudowa tej działki może być niemożliwa… Mimo obowiązującego planu miejscowego.
    Dla działek leśnych podczas sporządzania planu organ planistyczny musi wystąpić do Marszałka Województwa o wydanie zgody na zmiane przeznaczenia na cele nieleśne. W przypadku mojej działki nie wystąpiono o tą zgodę – przyczyną była prawodopodobnie zmiana użytku działki z LZ na LS kilka miesięcy przed uchwaleniem planu (organ planistyczny pewnie o tym nie wiedział).
    Powstała dziwna sytuacja. Plan miejscowy przeznacza tą działkę na tereny zabudowy natomiast brak wymaganej zgody Marszałka Województwa (jako załącznik do planu) uniemożliwia mi uzyskanie wyłączenia z produkcji leśnej.
    Zakupiłam działkę budowlaną (sugerując się planem miejscowym) za cenę działki budowlanej, tymczasem nie mogę faktycznie nic na tej działce zbudować.
    Co mogę w tej sytuacji zrobić? Przez błąd urzędnika mam spory problem.
    Pozdrawiam Sylwia.

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Jeżeli w opisanej przez Panią sytuacji nie otrzyma Pani pozwolenia na budowę, to oznaczałoby, że na skutek zaniedbania pracowników gminy opracowujących plan zagospodarowania przestrzennego poniosła Pani szkodę w postaci obniżenia wartości kupionej jako budowlana działki, której nie może Pani zabudować. Jeżeli nie upłynął termin przedawnienia, to stanowiłoby to podstawę do wystąpienia przeciwko gminie o stosowne odszkodowanie.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

      • Marlena pisze:

        Dzień dobry,
        dostałam zawiadomienie od gminy o wszczęciu postępowania z powodu składowania śmieci na mojej działce – las. Po osobistej rewizji lasu stwierdzam, że faktycznie, jest tam mnóstwo rozrzuconych śmieci, niemal jak na wysypisku. Wkrótce przewidziane są oględziny działki. Czy jako właściciel działki będę zobowiązana sprzątnąć ten ogrom śmieci na własną rękę, czy mam prawo wnioskować o pomoc ze strony gminy? I czy możliwe jest ustalenie do kogo należą wysypane śmieci w moim lesie?
        Serdeczności

        • Jan Górski pisze:

          Szanowna Pani,
          Dbanie o stan nieruchomości należy w pierwszym rzędzie do obowiązku jej właściciela. Być może w trakcie planowanych oględzin uda się ustalić, przynajmniej częściowo, do kogo mogły należeć śmieci. Pozwoliłoby to gminie na podjęcie kroków przewidzianych prawem przeciwko takiemu „śmieciarzowi”. Jeśli nie, doradzałbym Pani podjęcie działań pojednawczych, zmierzających do udzielenia przez gminę pomocy w usunięciu śmieci „niczyich”.

  12. Katarzyna pisze:

    Dzień dobry,
    Jestem właścicielem domu jednorodzinnego. Na działce sąsiedniej inwestor uzyskał pozwolenie na budowę 3 domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej (decyzja jest ostateczna) – po moim odwołaniu od decyzji Starosty Wojewoda tę decyzję podtrzymał. MPZP z 2001 r. jest bardzo ogólny i nie precyzuje np. czy działkę można podzielić. Określa tylko min. powierzchnię działki i min szerokość frontu oraz że działki są przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną.
    Inwestor wraz ze sprzedażą kolejnych domów wniesie o podział działki na mniejsze – tak działa w okolicy. Będą one ok. dwukrotnie mniejsze niż wynosi min powierzchnia działki zapisana w MPZP.
    Moje pytania są następujące:
    1) czy mogę zaskarżyć gminę za brak dostosowania mpzp do wymaganego zakresu, wynikającego z rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r.?
    2) czy sądy biorą pod uwagę argument, że efektem wydania pozwolenia na budowę zabudowy szeregowej jest dzielenie działki na mniejsze niż wynika to z mpzp?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Skoro MPZP został uchwalony w 2001 r., to upłynął już termin ustawowy umożliwiający jego zaskarżenie. Tym samym stał się on obowiązującym prawem lokalnym, które organy powinny stosować.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Czemu służy to pytanie?