W razie sprzedaży lub oddania w wieczyste użytkowanie wywłaszczonej przez Skarb Państwa lub gminę nieruchomości, wywłaszczonemu właścicielowi przysługuje odszkodowanie, a nie roszczenie o jej zwrot. Należy zwrócić uwagę na terminy przedawnienia
***
Na wstępie wyjaśnię, że artykuł ten dotyczy nieruchomości wywłaszczonych „indywidualnie”, a nie w ramach komunistycznych dekretów powojennych, np. tzw. „dekretem Bieruta” z 1945 roku czy dekretem o reformie rolnej z 1944 roku. Zainteresowanych odsyłam do artykułów poświęconych tym zagadnieniom, m.in.: https://odszkodowanieodpanstwa.net/odszkodowanie-za-dekret-bieruta-jakie-aktualne-roszczenia-cz-1/ oraz https://odszkodowanieodpanstwa.net/szanse-na-odszkodowanie-za-grunty-warszawskie-utracone-dekretem-bieruta/ .
Bezpodstawne wywłaszczenie nieruchomości
Wydawałoby się, że kiedy Skarb Państwa lub gmina sprzedają wywłaszczoną na cele publiczne nieruchomość albo oddają ja w wieczyste użytkowanie podmiotom trzecim, to przez to samo potwierdzają, że wywłaszczona nieruchomość była zbędna na cel przewidziany w decyzji wywłaszczeniowej, a zatem byłemu właścicielowi powinno przysługiwać roszczenie o jej zwrot.
(o tym, co to jest nieruchomość zbędna na cel wywłaszczenia pisaliśmy także w odrębnym wpisie pt. UWAGA! niecały rok na dochodzenie roszczeń o zwrot wywłaszczonych nieruchomości w PRL).
Zwrot nieruchomości czy odszkodowanie? Wcześniejsze orzecznictwo sądowe
Na tle takich sytuacji dochodziło jednak do rozbieżności w orzecznictwie sądowym. W części orzeczeń sądy przyjmowały, że takie czynności zadysponowania wywłaszczoną nieruchomością są nieważne, jako sprzeczne z prawem, co uprawnia byłego ich właściciela do wystąpienia z roszczeniem o ich zwrot. W innych orzeczeniach sądy uznawały, że nie zachodzi tu przypadek nieważności czynności prawnej polegającej na zbyciu wywłaszczonej nieruchomości lub oddaniu jej w wieczyste użytkowanie. Należy bowiem mieć na uwadze także interes nabywcy takiej nieruchomości lub wieczystego użytkownika, który nabył prawo do nieruchomości w dobrej wierze i nie można go tego prawa pozbawiać.
Uchwała Sądu Najwyższego w sprawie zwrotu wywłaszczonych nieruchomości
Ostatecznie Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu Sędziów z dnia 15 września 2015 r. III CZP 107/14, opowiedział się za tym drugim stanowiskiem, stwierdzając, że
Umowa sprzedaży wywłaszczonej nieruchomości oraz umowa ustanowienia użytkowania wieczystego na takiej nieruchomości nie są nieważne z powodu ich zawarcia z naruszeniem art. 69 ust. 1 i art. 47 ust. 4 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.).
Należy podkreślić, że wprawdzie Uchwała zapadła na gruncie poprzednio obowiązującej ustawy, ale zachowuje aktualność także pod rządem obecnej Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (tekst jedn. Dz. U. 2018 r., poz. 2204). W tej ustawie nalazł się zresztą przepis art. 229, który reguluje tę sytuację wprost w sposób następujący;
Roszczenie, o którym mowa w art. 136 ust. 3 (a więc o zwrot wywłaszczonej nieruchomości), nie przysługuje, jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy nieruchomość została sprzedana albo ustanowiono na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej i prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej.
W omawianej Uchwale Sąd Najwyższy przyjął, że właściwą sankcją jest tu odpowiedzialność odszkodowawcza. Prawo byłego właściciela do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości (roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości) ma charakter majątkowy, zatem niemożność zrealizowania tego prawa musi być traktowana jako szkoda majątkowa, do której naprawienia zobowiązany jest Skarb Państwa lub gmina.
Podstawy odpowiedzialności odszkodowawczej za szkodę podmiotu, który zawarł umowę z naruszeniem prawa wywłaszczonego właściciela do zwrotu nieruchomości należy upatrywać, zdaniem Sądu Najwyższego, w przepisach kodeksu cywilnego o deliktowej odpowiedzialności odszkodowawczej.
UWAGA!
Niestety, w wielu przypadkach roszczenie to już jest przedawnione, o czym pisaliśmy także w innym wpisie pt. Odszkodowanie za brak możliwości odzyskania wywłaszczonej nieruchomości – jakie terminy przedawnienia?.
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych.
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o zasiedzeniu.
Wasze Opinie:
