Wiesz już, droga Czytelniczko/drogi Czytelniku, że gmina ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za działania bądź zaniechania, które są niezgodne z prawem. Są jednak przypadki, kiedy odpowiedzialność ta powstaje także za działanie gminy zgodne z prawem, które przynosi szkodę. Przykładem takiej odpowiedzialności jest odpowiedzialność za negatywne skutki uchwalenia przez gminę planu zagospodarowania przestrzennego.
Obowiązek uchwalenia takiego planu przewiduje ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie takiego planu może przynieść dla właścicieli lub użytkowników wieczystych niektórych nieruchomości różne negatywne zmiany. Jedną z nich może być konieczność zaprzestania lub ograniczenia prowadzenia dotychczasowej działalności gospodarczej. Będzie to miało miejsce przykładowo wtedy gdy:
- teren na którym prowadzono tę działalność zostanie przeznaczony w planie na teren rekreacyjny
- zaplanowano ruchliwą drogę w sąsiedztwie dotychczas spokojnie położonej nieruchomości
- przeprowadzono przez taką nieruchomość lokalną drogę dojazdową
Wszystkie te sytuacje oczywiście wpłyną na zmniejszenie wartości nieruchomości. W tych i podobnych przypadkach właściciel lub użytkownik wieczysty ponosi na skutek uchwalenia planu wymierną szkodę. Gmina ma obowiązek jej naprawienia. Zgodnie bowiem z art. 36 ustawy, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
Trzeba przy tym zaznaczyć, że gmina może zaproponować inny sposób naprawienia szkody, a mianowicie zaoferować poszkodowanemu nieruchomość zamienną.
W wyroku z dnia 20 października 2016 r. II CSK 53/16 Sąd Najwyższy uznał, że roszczenia te ulegają dziesięcioletniemu przedawnieniu od daty opublikowania uchwały o planie zagospodarowania przestrzennego, nawet kiedy na nieruchomości prowadzona była działalność gospodarcza (o przedawnieniu zob. następujące wpisy: Przedawnienie – czyli pierwsza rzecz, którą trzeba sprawdzić zanim złoży się pozew o odszkodowanie od państwa, Czy da się obronić przed przedawnieniem? , Czy da się obronić przed przedawnieniem? (część 2).
Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może przekonać się dobitnie o zmniejszeniu jej wartości na skutek zmian wprowadzonych uchwalonym planem dopiero kiedy będzie tę nieruchomość sprzedawał. Wówczas może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, a więc swoistej dopłaty ceny. Termin przedawnienia tego roszczenia jest jednak krótszy i wynosi pięć lat. Wspomnianych roszczeń odszkodowawczych dochodzi się na drodze sadowej (zob.: Ile kosztuje sprawa sądowa o odszkodowanie od Skarbu Państwa (gminy, powiatu)?).
Warto dodać, że zmiany wprowadzone uchwaleniem planu miejscowego mogą oddziałać też w drugą stronę, czyli na korzyść właściciela lub użytkownika wieczystego. Stanie się to na przykład kiedy teren, na którym położona jest nieruchomość, zostanie zakwalifikowany jako teren pod budownictwo mieszkaniowe, co oczywiście zwiększy jego wartość. Niestety jednak, drogi Czytelniku, muszę Cię rozczarować, gdyż ustawa przewiduje, że odniesioną w ten sposób korzyścią trzeba będzie podzielić się z gminą w formie zapłaty na jej rzecz tzw. opłaty planistycznej. Na szczęście są tu dwa istotne ograniczenia. Pierwsze to takie, że opłatę tę pobiera gmina tylko wtedy, kiedy właściciel (użytkownik wieczysty) decyduje się na odpłatne zbycie nieruchomości. Oznacza to, że kiedy nie sprzedajesz nieruchomości, gminie niczego nie dopłacasz. Nie dopłacasz też, kiedy nieruchomość darujesz dziecku, czy innej osobie bliskiej. Drugie ograniczenie dotyczy wysokości tej opłaty. Ustala się ją wprawdzie w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jednakże wysokość pobieranej opłaty nie może przekroczyć 30% wzrostu tej wartości. Pozostałe 70% zostaje zatem przy właścicielu. Pobieranie opłaty planistycznej następuje w postępowaniu administracyjnym. Wydana w tej sprawie decyzja może być kwestionowana przed sądem administracyjnym (zob. też Odszkodowanie od państwa (gminy, powiatu) za decyzję lub postanowienie administracyjne ).
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych.
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o zasiedzeniu.
Wasze Opinie:
Dzień dobry
W 2020 kupiłem dom ogrodzny na osiedlu domów jednorodzinnych gdzie jest droga wewnątrzna.MPZP z 2014r przewiduje ze z mojej i po drugie stronie ulicy dzialki po około 200m2 będzie przeznaczone na poszerzenie drogi gminnej.W dniu zakupu dowiedziałem się o tym ,a powiedzieli mi że 20lat za nim ruszy budowa drogi.Gmina mi to potwierdziła, za dałem też pytanie burmistrzowi potwierdził na piśmie że w najblszej przyszłości gmina nie planuje budowy drogi. Po 2019r moja działka powstała z podziału innej dzialki później zostało wydane pozwolenie na budowę domu. I gmina została poinformowana o sprzedaży dla mnie i za kazdym razem gmina nie byla za interesowana odkupieniem działki na droge gminną. Jak kupilem dom to poprzeciwnej stronei była pusta działka o pow. około 730m2. W 2021 r wybudowano dom i sprzedano .Z tej działki też MPZP przewiduje też około 200m² na drogę. W MPZP jest zapisane że działka budowlana nie może być mniejsza niż 800m².Deweloper zmniejsza dwie wcześniejsze dzialki (na ktorych wybudował i sprzedal domy)z 800m² na 750m² i ta ostatnia ma wtedy już 830m²,ale jeśli by wytyczona była droga to nie można wybudować dom.W czerwcu 2022 dostałem z gminy pismo że moja działka jest zagospodarowania niezgodnie z MPZP a ogrodzenie jest samowola budowlana i mam usunąć. W dniu 30.10.2022 pracownik pZawidomili PINB i 05.01.2023 będzie kontrola.Gmina proponuje mi za grunt 75zł m² gdzie po sąsiedzku sprzedano działkę po 250 zł m² nie uzbrojona i bez drogi utwardznej. Moja jest w pełni uzbrojona i dojazd jest z kostki brukowej.Tutaj gmina działała na korzyść dewelopera pozwoliła mu sprzedać drożej działkę a nawet wybudować dom.A teraz chcą wyjść z twarzą i proponują cenę za jak mogli by kupić nie zagospodarowane i nie uzbrojone.W MPZP jest zapisane że zakaz budowania na terenach przeznaczonych na drogi ale ogrodzenie z siatki 180 cm , posadzenie drzewek i krzewów czy podniesienie terenu o 20cm nie powstało po terminie zgłoszonym chęcią od kupienia dziaki.30.10.2022r pracownik gminy poinformował mnie ze budowa drogi może ruszyć gdzieś za 10-15lat .Tylko ktoś złożył skargę że zewzgledu na wąską drogę gminną ma utrudniony wjazd na posesję. I chcą załatwić mu szerszy wjazd.Co można z tym zrobić. Pozdrawiam Janusz
Szanowny Panie,
Sprawa Pańska jest dosyć złożona. Jeżeli chodzi o dokonane przez Pana inwestycje na działce, to trzeba je potraktować w sposób zróżnicowany. I tak, jeżeli ma Pan zapewnienie na piśmie burmistrza, że droga będzie poszerzana , ale w odległej perspektywie czasowej, to należy przyjąć, iż opierając się na tym zapewnieniu, miał Pan prawo dokonać podwyższenia gruntu i zasadzić na nim drzewa i krzewy. Nagła zmiana decyzji przez gminę i przyśpieszenie realizacji budowy drogi naraziło Pana na szkodę, gdyż te prace okazały się bezcelowe. W tym zakresie widziałbym szanse na wystąpienie do gminy o zwrot kosztów zagospodarowania tego fragmentu działki. Inaczej przedstawia się kwestia ogrodzenia. Najprawdopodobniej jego postawienie wymagało przynajmniej zaopiniowania przez gminę. Nie jest jednak jasne, czy obecne pretensje gminy do jego postawienia wynikają stąd, że nie zgłosił Pan zamiaru jego postawienia gminie, czy też stąd, że postawione został w pasie, który jest przeznaczony pod budowę drogi. W pierwszym przypadku obawiam się, że potraktowanie budowy płotu jako samowoli może być usprawiedliwione. Gdyby jednak chodziło tylko o to, że stoi on w pasie przeznaczonym w perspektywie na poszerzenie drogi, to w okolicznościach sprawy, przy złożeniu zapewnienia przez burmistrza, wnioskowanie o rozebranie ogrodzenia byłoby nieuzasadnione.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry
Ja ten dom kupiłem ogrodzny.i po okolo pół roku w gminie zapytałem o budowę drogi odpowiedź 20lat minie zanim zaczną budować .Nie znalazłem terminu rozpoczęcia budowy i nie ma go i gmina w dalszym ciągu niewie kiedy to nastąpi. Na ogrodzenie nie jest potrzebne zgłoszenie czy PINB może wydać decyzje rozbiórki? Czy jesli w MPZP nie ma zapisane „zakaz zagospodarowania „to możemy dalej korzystać ze swojej własności.Jesli nie ogrodził bym swojej działki kto by odpowiadał za szkody powstałe ,zimo wchodzi kobieta przewraca się otwarte złamanie i podaję mnie o odszkodowanie jestem winny nie zabezpieczyłem ,nie odśnieżyłem wszyscy by korzystali z dzialki jak z drogi a ja płacę podatek od nieruchomości a gmina ma z 3 metrów drogę 12m i za darmo?
Pozdrawiam Janusz
Szanowny Panie,
Nie znając dokładnie okoliczności, nie mogę wypowiadać się co do szczegółów o których Pan pyta. Mogę tylko odpowiedzieć ogólnie, że z Pańskiego opisu sytuacji wynika, że może Pan kontynuować dotychczasowy stan posiadania. Trudno zaś uprzedzająco przewidywać działania jakie może w przyszłości podejmować Urząd. Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam,
Gmina bez informowania mnie przekształciła moja dzialke z rolnej na budowlanej. Sprzedalam działkę jako rolna a teraz przyszlo pismo z gminy, ze musze zapłacić opłatę planistyczna. Czy można pominąć jakos ta opłatę? Czy gmina nie ponosi odpowiedzialności za brak poinformowania mnie o zmianie dzialki na budowlana?
Szanowna Pani,
Opisana przez Panią sytuacja jest nietypowa. Wydaje się, że w tym przypadku powinna mieć znaczenie treść aktu notarialnego, z którego powinno wynikać, czy sprzedawała Pani działkę rolną czy budowlana. Jeżeli była to działka rolna, to miałaby Pani podstawy do zaskarżenia decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam, jest działka powierzchnia ok. 70a, zgodnie z MPZP z 2001 r. leżała w części ok 100m od drogi w terenie zabudowy zagrodowej MR w pozostałej części w terenie upraw polowych RP, do czasu na podstawie uchwały z 2018 r. teren ten uległ zmianie na teren upraw polowych z przebiegiem planowanej linii eneregetycznej wysokiego napięcia 400kV. Oczywiście odszkodowanie z PSE otrzymaliśmy w kwocie 16 tys. zł co jest nieadekwatne do poniesionej szkody jeszcze zastanawiamy się aby złożyć wniosek do UG o odszkodowanie na podst. art. 36 o p.i.z.p. Czy jest sens i jaka jest Pana ocena bo chcąc sprzedać taką działkę dostaniemy niewielkie nieniądze a nieżeli jakby była przeznaczona pod zabudowę.
Szanowna Pani,
Ma Pani rację, że otrzymane odszkodowanie za wybudowanie linii energetycznej nie wyklucza możliwości dochodzenia od gminy odszkodowania za ograniczenie możliwości z dotychczasowego korzystania z nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam, jeszcze jedno pytanie zgodnie z ustawą aby ubiegać się o odszkodowanie od UG musi nastąpić sprzedaż działki? Jeśli tą działkę uda się sprzedać po cenie oczywiście jako działka rolna z uwagi na zmianę przeznaczenia to wtedy można się ubiegać o odszkodowanie i zapłatę różnicy wartości jaka mogłaby być jeśli tą działkę byśmy sprzedawali zgodnie z poprzednim planem jako tereny zabudowy.
Nie, sprzedaż działki nie jest warunkiem dochodzenia odszkodowania. Chodzi o odszkodowania spowodowane zmniejszeniem wartości działki na skutek uchwalenia Planu Zagsopodarowania.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam, kupiliśmy z mężem działkę budowlaną. Działka posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie mamy pozwolenia na budowę ponieważ za wąska jest droga dojazdowa.
Szanowna Pani,
Tak. Macie państwo spory kłopot. Proponowałbym rozpocząć jego rozwiązywanie od podjęcia próby odkupienia od sąsiadów odpowiedniego pasa gruntu poszerzającego drogę. Jeżeli próba polubowna nie powiedzie się, pozostanie kolejna: sądowe ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
Mój problem wygląda następująco.
Dzialka na której stoi dom jednorodzinny w którym dodatkowo prowadzoną jest działalność gospodarcza w zakresie Agroturystyki zostala podzielona w Miejscowym planie linia rozgraniczającą w części na MN/U (mieszkaniowo usługowa)oraz w pozostałej na MR( zabudowa zagrodowa). W związku z powyższym nie mogę podzielić dzialki na działki o wielkości 1000m2 i sprzedać jako budowlane czy też jako że nie jestem rolnikiem wybudować domu jednorodzinnego tylko mogę podzielić na dzialki o pow. 3000m2 jednak zakres zabudowy zagrodowej zmniejsza jej wartość z uwagi na możliwość wybudowania zabudowań przez rolnika.
Czy w takim przypadku można coś zdziałać? Zwrócić się do gminy o zmianę charakteru czesci dzialki oznaczonej MR na działkę MNU?
Czy jest to droga tylko sądowa i czy jest możliwość wygrania takiej sprawy oraz jak długo może ona trwać?
Szanowny Panie,
Oczywiście, wniosek o zmianę przez gminę charakteru działki z MR na MNU, załatwiałby Pańską sprawę, więc należy spróbować pójść tą drogą. We wniosku sugerowałbym zawarcie zastrzeżenia, że w przypadku jego nieuwzględnienia, wystąpi Pan Przeciwko gminie o odszkodowanie za szkodę na podstawie art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2022.503 t.j. z dnia 2022.03.02) w związku z ograniczeniem dotychczasowej możliwości wykorzystywania Pańskiej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania .
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Mieszkam w budynku dwulokalowy stanowiącym zasób Gminy złożyliśmy w jednym czasie z sasiadem wnioski o wykup całego budynku tj. Dwóch lokali. W chwili obecnej otrzymaliśmy odpowiedź ze procedura wykupu wymaga wykonania inwentaryzacji archtektoniczno budowlanej jednak nie wiadomo kiedy to nastąpi. Gmina zasłania się środkami finansowych. Wiec równie dobrze może to być za rok,dwa, czy dalej My jako najemcy jesteśmy w stanie pokryc koszty wykonania inwentaryzacji tylko czy jest taka możliwość prawna. Czytałam różne przepisy i nie zamlazlam nic co by tego zabraniało. Jedyne co jest obowiązkiem to to że na obecnym właścicielu ciąży wykonanie inwentaryzacji jednak żaden przepis nie stanowi ze za wykonanie inwentaryzacji również musi zapłacić obcny właściciel czyli Gmina w tym przypadku Gmina łódź. Czy forma np. Noty obciazeniowej dla najecow w takie sytuacji jest możliwa aby odciążyć Gmine Będę bardzo wdzięczna za podpowiedz co zrobić w takiej sytuacji by przyspieszyc proces wykup lokali w małej kamienicy. Jeżeli to odpowiedź proszę o przesłanie na mail velvet-77@tlen.pl Z góry dziękuję Anna
Szanowna Pani,
Obawiam się, że takie przejmowanie ustawowych obowiązków gminy o charakterze majątkowym przez obywatela mogłoby prowadzić go nadużyć w tym sensie, że gmina mogłaby po prostu przerzucać je na obywateli znajdujących się pod presją okoliczności, a takie praktyki trzeba byłoby uznać za niedopuszczalne.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam, zakupiliśmy 4 lata temu działkę rolna. 2 lata temu rozpoczęliśmy załatwianie pozwoleń o przyłączenia oraz wystąpiliśmy o warunki zabudowy(luty). Pozwolenia na przyłączenia otrzymaliśmy. Niestety między czasie zostały zawieszone (marzec) WZ z urzędu na 9 miesięcy , w związku z wprowadzeniem projektu planu zagospodarowania przestrzennego. Minęło 9 miesięcy , WZ została odblokowana 8 grudnia , oraz 23 grudnia został wprowadzony MPZP. Niestety nikt nie jest w stanie odpowiedzieć nam na pytanie co w tym przypadku. Czy możemy starać się o odszkodowanie ? Miało to być 7 działek budowlanych, sąsiedztwo wskazywało za to iż dotrzymamy bez problemu warunki zabudowy. W tym momencie mamy pole, bez jakiekolwiek możliwości.
Szanowna Pani,
Z podanego przez Panią opisu nie wynika jednoznacznie, czy warunki zabudowy otrzymaliście Państwo przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania, czy też po. Tylko w tym pierwszym przypadku moglibyście Państwo dochodzić odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek uchwalenia tego planu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry, posiadam działkę niezabudowaną dla której aktualny plan dopuszcza zabudowę wielorodzinną do trzech kondygnacji. Na sąsiedniej działce deweloper już postawił bloki. W 2024 roku wchodzi w życie nowy plan który dla tych terenów będzie dopuszczał tylko zabudowę jednorodzinną. Czy w takiej sytuacji przysługuje mi prawo do dochodzenia odszkodowania w związku z obniżeniem wartości nieruchomości? Pozdrawiam
Szanowny Panie,
Możliwość dochodzenia odszkodowania w związku z obniżeniem wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania wchodzi w grę po wejściu w życie tego planu, a zatem wystąpienie teraz z ewentualnym roszczeniem byłoby przedwczesne.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam,
prowadzimy gospodarstwo rolne. Dwie działki, pola kl IV, na których stoi dom oraz budynki gospodarcze zostały samoistnie przekształcone na działki budowlane przez starostwo bez poinformowania nas wlaścicieli o zaistniałej sytuacji. Najciekawsze jest to, że jesteśmy sąsiadami lasu, od którego musi zostać zachowana odleglość 12m by móc wybudować dom, a od sasiadów 4m. Z tym, że szerokość działki jest na tyle wąska, że te metry nakładają się na siebie i realnie nie jesteśmy w stanie wybudować żadnego budynku. Więc na jakiej podstawie zostały przekształcone dzialki z pola na budowlankę skoro w majestacie prawa nic nie możemy na niej wybudować? Nadmienię jeszcze, że budynki zostały postawione na ziemi w latach 50 i 80. Dziękuje za odpowiedz.
Szanowna Pani,
W opisanej przez Panią sytuacji będzie miał zastosowanie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem:
Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy :
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam,
Prowadzimy gospodarstwo rolne. Gmina przekształciła nasze działki, na ktorych stoi dom oraz budynki gospodarcze z pól kl IV na działki budowlane. Nie poinformowali nas o tych zmianach, twierdząc, że mieszkańcy mają się interesować wywieszanymi ogłoszeniami na słupach w mieście oraz prasie. Nasze działki są w sąsiedztwie z lasem. Wg nowych przepisów by móc coś na nich wybudować to odleglość od granicy lasów państowych wynosi 12m, a od sąsiada min 2,5m. Czyli u nas nie ma możliwosci wybudownia jakiekogolwiek budynku, ponieważ nie mamy, aż tak szerokiej działki. Co mamy zrobić? Można na tej podstawie odkręcić decyzje starostwa?
Szanowna Pani,
Z Pani opisu sytuacji można wnioskować, że doszło do uchwalenia planu zagospodarowania terenu na którym położona jest Państwa działka. Jeżeli rzeczywiście utraciła ona na skutek uchwalenia tego planu walor działki budowlanej, możecie Państwo dochodzić od gminy odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości tej działki. Uprawnienie takie przewiduje art. 36 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z uwzględnieniem ust. 2 i art. 371 ust. 1, żądać od gminy (….)
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
Pozdrawiam Panią
adw. Jan Górski
Dzień dobry wiec sytuacja wyglada tak w roku 2004 wybudował dom na działce która w planie była oznaczona jako MR teren budowy zagrodowej wiec nie było problemu aby wybudowac ten dom Garaż drugi garaż wskazując tę działke jako działke siedliskowa gospodarstwa rolnego . Jednakze w roku 2017 na skutek aktualizacji planu zagospodarowania przestrzennego i przekwalifikowali mi działkę razem z diomem na R-2 -Tereny Rolne ) Był to ewidenttnie bład urzednika (urzednik w wydziale planowania przestrzennego ustnie przyznał sie do błedu – cytuje bo oni mysleli że ta działka nalezy do OsP ) Poradził mi abym zŁożył prosbe do burmistrza o przywrócenie poprzedniego sposobu uzytkowania .W odpowiedzi burmistrza na ta prosbe jest zapisane ze moja prosba wniosek jest zarejstrowania w rejestrze wniosków o zmianę miejscowego planu ktory prowadzi Burmistrz na mocy art 31 ust1.ustawy om planowaniu i zagospodarowaniu prestrzennym .Wniosek ten zostanie poddany analizie podczas sprządzania oceny aktualnosci studium i planów miejscowych (art 32 ust 1 przywołanej ustawy. Jednoczesnie informuje mnie ze ze wzgledu że wniosek ma charkter postulatywny wszczęcie procedury zmiany odbywa sie wyłacznie z wlasnej inicjatywy Rady Miejskiej lub na wnisek Burmistrza (Art 14 ust 4 przywołanej ustawy oraz rozpatrzrnie tego wniosku nie jest okreslone żadnym terminem a ponadto nie jest to wniosek w rozumieniu art 241 ustawy z 14.06.1960 Kodeks Postepowania administracyjnego .i teraz mam pytanie Czy dobrze rozumiem odesłali mnie do niewiadomo jakiego terminu ( moze kiedys ) .Poniewaz zamierzałem w przyszłosci czesc tej działki oddac córce aby mogla postawic dom ,to na skutek uchybień gminy i błedów gminy nie bedę mógł tego zrobic a jesli tak to bede musiał poniesc koszt odrolnienia którego bym nie poniósł gdyby dzialka była oznaczona MR . Jaka jest odpowiedzialnosc gminy za taki błąd ,czy mam podjąc jakieś kroki prawne( np Sąd ) wobec razacego niedbalstwa ( powtarzam slowa urzednika -myslelismy że to tereny nalezace do OSP – to trochę dziwne bo dom z budynkami juz dawno stał .Tu ewidentna wina gminy i to ona powinna naprawićmi wyrzadzona szkode ( nie wspominam o spadku wartosci nieruchomości itp _ Dziekuje za ewentualna odpowiedz
Szanowny Panie,
Ponieważ samo uchwalenie planu nie wpłynęło na sposób korzystania przez Pana z nieruchomości, obecnie z tytułu uchwalenia tego planu nie przysługuje Panu roszczenie odszkodowawcze (art. 36 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz. UY. tekst jedn. 2022 r., poz. 503). Ewentualnie roszczenie takie może powstać, gdyby Pan zbywał działkę. Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy, Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość , może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. W związku z tym roszczeniem przekazuję jednak dwa zastrzeżenia. Pierwsze jest takie, że w niektórych orzeczeniach Sądów administracyjnych przyjmuje się stanowisko, którego osobiście nie podzielam, że sformułowanie o „zbyciu” nieruchomości, o którym mowa w tym przepisie, nie obejmuje zbycia w formie darowizny. I drugie zastrzeżenie, że roszczenie to podlega pięcioletniemu terminowi przedawnienia od daty uchwalenia planu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam.wraz z bratem jesteśmy właścicielami działki 3,5h z budynkami w których zamieszkujemy wraz z rodzinami. Podjęliśmy decyzję o sprzedaży naszego dobytku ,zaznaczę że mieści się w dobrej lokalizacji.Znalazł się kupiec i co się okazało w MPZP Z 2011 roku gmina wymyśliła sobie że przez moją działkę wybudują drogę oznaczoną symbolem KDL.Na pytanie do wójta dlaczego bez naszej wiedzy chcą wybudować drogę ,dostałam odpowiedź że informacja wisiała na słupie,pisałam również do gminy o przeniesienie owej drogi przynajmniej na granicę działki ale dostałam odmowę.Zaznaczę jeszcze że działka jest przemysłowo-usługowa i zainteresowanie jej kupnem jest duże ,ale gdy wychodzi na jaw planowana droga każdy rezygnuje.Co mogę zrobić w danej sytuacji ?
Muszę jednak dodać, że zgodnie z art.37 ust. 3 ustawy Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Prawdopodobnie więc Pani ewentualne roszczenie odszkodowawcze uległo przedawnieniu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Szanowna Pani,
Możliwość naprawienia szkody poniesionej na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego reguluje ustawa z 27 marca 2003 r.Dz. U. tekst jed. 2022 r., poz. 503). Zgodnie z art. 37 ust. 3 tej ustawy, Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Sposób ustalenia szkody określa art. 37 ust. 1 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Muszę jednak dodać, że zgodnie z art.37 ust. 3 ustawy Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Prawdopodobnie więc Pani ewentualne roszczenie odszkodowawcze uległo przedawnieniu.
Pozdrawiam
Dzień dobry!
Przede wszystkim uznanie za jasny opis ewentualnych problemów,a ja mam pytanie następujące;mamy MPZP od 2009r ,a gmina odkupiła od nas z terenów zakwalifikowanych jako budowlane część działek na drogi i przeznaczyła na konkretne ulice,które sa już na mapie.Ostatnio podjęła uchwałę o zmianie MPZP i uwzględnienie w nim skutków istnieniem na mapach terenów zalewowych na których istnieje 1% ryzyko powodzi.Podejrzewamy ,że nastąpi ograniczenie lub wykluczenie możliwości budowy w wyniku zmiany planu.Poza odstąpieniem części działek na drogi tereny na ogoł nie sa podzielone na działki budowlane zgodne z MPZP.Czy w tej sytuacji istnieje możliwość dochodzenia odszkodowania za straty spowodowane uchwaleniem nowego planu gdyby w nim ujęto niekorzystne dla nas zapisy obniżajace wartość terenów
Szanowny Panie,
Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U 2021, poz. 241), co do zasady, przysługuje także odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości będącej następstwem zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ jednak Pan wspomina o jakich zagrożeniach zalewowych tego terenu, na wszelki wypadek przedstawiam Panu ustawowe przesłanki wyłączenia odpowiedzialności gminy z tego tytułu;
1a. Przepisu art. 36 ust. 1 nie stosuje się, jeżeli treść planu miejscowego powodująca skutek, o którym mowa w ust. 1, nie stanowi samodzielnego ustalenia przez gminę społeczno-gospodarczego przeznaczenia terenu oraz sposobu korzystania z niego, ale wynika z:
1) uwarunkowań hydrologicznych, geologicznych, geomorfologicznych lub przyrodniczych dotyczących występowania powodzi i związanych z tym ograniczeń, określonych na podstawie przepisów odrębnych;
2) decyzji dotyczących lokalizacji lub realizacji inwestycji celu publicznego, wydanych przez inne niż organy gminy, organy administracji publicznej lub Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie;
Nie znając okoliczności sprawy, nie mogę wypowiedzieć się, czy któraś z tych przesłanek wyłączających odpowiedzialność gminy znajdzie zastosowanie co do nieruchomości objętych zmienionym planem zagospodarowania.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry. Jestem właścicielka działki rolnej w gminie Wawrzeńczyce i w ubiegłym roku na mojej działce bez żadnego powiadomienia zostały zrobione odwierty geologiczne w celu zbadania podłoża, gdyż był tam planowany zbiornik retencyjny. Miał on być zbudowany w nawiązaniu z rozbudowa drogi powiatowej. Niestety drogi i zbiornika nie będzie w najbliższych latach a moja działka jest zalewana gdyż z miejsc odwiertów wydobywa się woda. Do momentu odwiertów nie było takich problemów. Czy mogę się starać o jakieś odszkodowanie i od kogo? Gdzie muszę się udać z ta sprawa. Dziękuję. Pozdrawiam Kasia
Szanowna Pani,
W pierwszym rzędzie należy ustalić na czym polega poniesiona przez Panią szkoda, przykładowo: czy chodzi o jakieś straty w uprawach, czy o konieczność wykonywania dodatkowych zabiegów agrotechnicznych, a następnie oszacować wartość poniesionej szkody. Z takimi ustaleniami należałoby wystąpić z wezwaniem do przedsiębiorstwa wykonującego odwierty o dobrowolne pokrycie poniesionej szkody, pod rygorem wniesienia sprawy do sądu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam. Kupiłem działkę gdzie w planie zagospodarowania jest zapis zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna na zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna – na gruntach rolnych nie wymagających uzyskania zgody ministra właściwego do rozwoju wsi lub zgody marszałka województwa na przeznaczenie na cele nierolnicze, zgodnie z przepisami odrębnymi; gmina dostała odmowę od ministra więc w pa ie nie powinna wpisać tego punktu kto że można się budować. Teraz nie mogę się po udowadnia co z tym robic
Szanowny Panie,
Sprawa jest niejednoznaczna, a przedstawiony przez Pana jej opis niedostatecznie precyzyjny. Jednoznaczne jej wyjaśnienie może więc nastąpić w trakcie ewentualnej regularnej porady prawnej.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
W zeszłym roku kupiłem działkę leśna objętą MPZP w Warszawie a dokładnie w Radość. W tym roku MPZP został odwołany w całości wyrokiem NSA. Czy mogę się ubiegać o odszkodowanie od gminy za odwołanie MPZT albo od innej instytucji.
Szanowny Panie,
W swoim tekście nie precyzuje Pan na czym polega Pańska szkoda w związku z uchyleniem uchwały MPZP. Mogę więc tylko ogólnie poinformować Pana, że podstawowy przepisem regulującym kwestię odszkodowań należnych w związku z uchwalenie miejscowego planu jest art. 36 ust. 1 ustawy dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2021, poz. 741). Zgodnie z tym przepisem:
Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Pragnę wykupić lokal będący własnością Gminy jednak od 2017 roku na terenie gdzie mieszkam jest prowadzony proces zwiazany procedowanym projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym procedura sprzedaży nieruchomości zosta zawieszona. W jaki sposób można przyspieszyc wykup nieruxjomosci w tej sytuacji. Nie mogę również zrozumieć sytuacji gdzie kilka domów dalej deweloper kupił działkę od gminy i buduje bloki a nam Gmina wstrzymano wykup
Szanowna Pani,
W sytuacji opracowywania planu zagospodarowania przestrzennego, wstrzymanie się przez gminę ze sprzedażą nieruchomości jest, generalnie rzecz biorąc, decyzją racjonalną. Trudno mi powiedzieć – nie znając stanu faktycznego – dlaczego, jak Pani twierdzi, zrobiono wyjątek w przypadku dewelopera. Uważam, że na Pani ewentualny monit (skargę) władze gminy powinny tę sprawę wyjaśnić.
Witam. Zakupiłam działkę o szerokości 15m. Po prawej stronie biegną wzdłuż działki rury oraz kable a więc muszę utrzymać odległość od tego 4m. Z lewej strony i tu zaczyna się prawdziwy problem jest działka prywatna,właścicielem jest małżenstwo ale ta działka w PZP gminy ma użytek drogowy. Nie ma tam żadnej drogi ani nawet nigdy nie istniała. Jedna osoba z gminy twierdzi iż jest to droga gminna i należy zachować przy budowie 6m, dwie inne osoby powiedziały że absolutnie nie jest to droga gminna . Skoro droga nie jest nawet własnością gminy, nie mają żadnego procentu udziału to moim zdaniem jest ona drogą jeśli już prywatną wewnętrzną i wówczas będę mogła utrzymać odległość 3m. Kto ma rację ? Jak rozwikłać tą sprawę ? Nawet architekt rozkłada ręce … bardzo proszę o pomoc.
Szanowna Pani,
Kwestię dróg gminnych reguluje art. 7 ustawy o drogach publicznych, mający następująca treść:
1. Do dróg gminnych zalicza się drogi o znaczeniu lokalnym niezaliczone do innych kategorii, stanowiące uzupełniającą sieć dróg służących miejscowym potrzebom, z wyłączeniem dróg wewnętrznych.
2. Zaliczenie do kategorii dróg gminnych następuje w drodze uchwały rady gminy po zasięgnięciu opinii właściwego zarządu powiatu.
3. Ustalenie przebiegu istniejących dróg gminnych następuje w drodze uchwały rady gmin
Z powyższego wynika, że jeżeli droga, o której Pani wspomina nie została zaliczona uchwałą rady gminy do dróg gminnych, pozostaje drogą wewnętrzną.
Pozostaje zatem Pani upewnić się, czy rada gminy podejmowała uchwałę w tym przedmiocie, czy nie.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
W zeszłym roku moja działka została przekwalifikowana z rolnej na leśną, a budynek (z numerem) usunięty z planu zagospodarowania przestrzennego. Dowiedziałam się o tym w tym roku w maju, gdy zdecydowaliśmy się sprzedać działkę. Dodam jeszcze, że budynek był długo niezamieszkały i pozostały po nim jedynie piwnice. 2 lata temu gmina twierdziła, że mogę złożyć wniosek o remont budynku i jego rozbudowę. Czy w obecnej sytuacji mogę ubiegać się o odszkodowanie z powodu utraty wartości lub przekształcenie działki na rolną. Z góry dziękuję za odpowiedź
Szanowna Pani,
Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 1 tej ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Odszkodowania można dochodzić w terminie 5 lat od ustalenia nowego planu zagospodarowania.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
mam pytanie, jaki urząd nadzoruje przestrzeganie MPZP? Walczę od kilku lat. Krótki opis: gmina Warszawa-Wawer, ulica, na której MPZP przewiduje mieszkaniówkę jednorodzinną, oraz usługi nie uciążliwe (w skrócie). Niestety na ulicy, pośród domów jednorodzinnych prowadzona jest uciążliwa działalność gospodarcza – firma produkuje kleje. Dzień w dzień przyjeżdżają 40 tonowe tiry, jest hałas i smród, zablokowana ulica. Urząd Dzielnicy Wawer odesłał sprawę do pinb, ten do wojewódzkiego, a ten do głównego. Budynki są samowolą. Właściciel posesji się odwołuje, trwa przepychanka. A nam chodzi o to, aby odpowiedni urząd wydał zakaz działalności tej firmie na tym terenie. Kto może to zrobić? Burmistrz, Prezydent miasta, Wojewoda? Kto to może uczynić, kto może wydać taką administracyjną decyzję?
Z góry dziękuję.
Szanowny Panie,
Ustawa _ Prawo przedsiębiorców statuuje zasadę swobody prowadzenia działalności gospodarczej. Jeżeli jej prowadzenie połączone jest z nadmierną uciążliwością dla sąsiadów, o ewentualnych ograniczeniach w tym zakresie oraz o odszkodowaniu może zdecydować sąd. Jeśli chodzi o kwestię samowoli budowlanej, to może Pan ją zgłosić do inspektora nadzoru budowlanego.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
W październiku 2020 zakupiłem działkę o powierzchni 1000 m kwadratowych, która zgodnie z planem zagospodarowania przeznaczona była pod zabudowę rekreacyjną lub mieszkalną.
W listopadzie został uchwalony nowy plan i na działka przeznaczona jest zabudowa usług turystyki (w tym hotele), sportu i rekreacji. Do tego, w nowym planie na działce przewidziano 250m kwadratowych na bufor w postaci trenów zielonych.
Czy, w związku ze zmianą ( brakiem możliwości budowy domu ) istnieje uzasadniona możliwość żądania wykupu działki przez gminę lub odszkodowania z tytułu utraty wartości?
Szanowny Panie,
dopiero szczegółowa analiza dokumentacji, w tym starego i nowego planu, pozwoliłaby udzielić nam odpowiedzi na Pańskie pytanie. Taką analizę dokonujemy w ramach porady prawnej.
Pozdrawiam,
adw. Michał Górski
Dzień dobry,
Posiadam mieszkanie w bloku, na osiedlu na którym zostało wybudowane centrum sportu. Gmina zdecydowała przekształcić drogę bez przejazdu (boczna droga dojazdowa do bloków gdzie parkowały samochody) na główną i jedyną drogę dojazdową do nowego obiektu. Pierwotnie mój blok był położony na samym końcu drogi, potem ciągnęła się piesza, ziemna dróżka biegnąca wzdłuż parku. Aktualnie zamiast ciszy i śpiewu ptaków słyszę warkot rozpędzonych samochodów od 6.30h do 22.30h. Nowa droga została dosłownie przyklejona do bloku, od drogi oddziela jedynie chodnik więc hałas słychać nawet przez boczną ścianę pokoju.
Czy można uzyskać jakiekolwiek odszkodowanie w takim przypadku?
Pozdrawiam,
Joanna
Szanowna Pani,
Wstępnym warunkiem ubiegania się o ewentualne odszkodowanie w takiej sprawie musiałoby być wykazanie, że utworzenie ulicy przy Pani bloku było niezgodne z prawem. W Pani opisie sytuacji nie ma jednak jakiejkolwiek informacji, która mogłaby taką bezprawność potwierdzać. W tym stanie rzeczy nie widzę szans na uzyskanie odszkodowania.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry, w 2015 r. zakupiłam działkę która w ewidencji przypisana była do miejscowości „x”, jednakże ulica do której przylegała działka należy do miejscowości „y”. Miejscowość „x” nie posiadała nazw ulic, natomiast miejscowość „y” posiadała. Wystąpiłam więc do gminy o nadanie adresu i nadali mi adres: „y”, nazwa ulicy i numer domu. Przez całą budowę oraz okres który zamieszkujemy dom posługiwaliśmy się tym adresem, teraz jednak gmina postanowiła nadać ulice w miejscowości „x” i dostalam pismo o zmianie adresu z „y” nazwa ulicy, numer domu na „x” ta sama nazwa ulicy, inny numer domu. Czy gmina może nagle „przezucic” mój dom do innej miejscowości? Miejscowość „y” ma zupełnie inne ceny działek i domów, jest bardziej wartościowa natomiast miejscowość „x” już nie. Automatycznie wartość domu spadnie. Czy moge się od tego odwołać? W gminie tłumacza ze kiedyś nadali taki adres bo miejscowość „x” nie miała nazwy ulic. Ale ja tego nie rozumiem bo mogli od razu nadać nam bez ulicy. Co można zrobić w takiej sytuacji? Nadmienię jeszcze ze dokonali tego na podstawie uchwały rady gminy. Bardzo proszę o pomoc.
Szanowna Pani.
Zgodnie z art.101 ustawy o samorządzie gminy, każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego.
Tą drogą może zatem Pani podjąć próbę uchylenia uchwały gminy niekorzystnej dla Pani interesów „przypisującej” ulicę do innej miejscowości. Wydaje się, że większą skuteczność takiej ewentualnej skargi można osiągnąć przez przyłączenie się do niej większej liczby mieszkańców tej ulicy.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Zakupiłem działkę budowlaną 20 ar w 2003 roku a w 2005 r. zmieniono plan zagospodarowania przestrzennego i uchwalono że budować można się ale na działkach o powierzchni nie mniejszej niż 25 ar.. Działkę chciałem sprzedać i przygotowując dokumenty odkryłem tą sytuację nie wiem co robić
Szanowny Panie,
Obawiam się, że ewentualne roszczenie odszkodowawcze przeciwko gminie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek uchwalonego w 2005 r. planu zagospodarowania przestrzennego uległo przedawnieniu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry mam pytanie. W planie zagospodarowania przestrzennego jest narysowane droga oznaczenie dr gdzie dostawałem wszelkie plany na tą drogę rozbudowę przebudowę. I nagle gmina mi pisze ze to nie jest wyjazd ale jak to możliwe? Pisaliśmy odnośnie utwardzenia tej drogi. Kupiłem placówkę bez wyjazdu? Jak w planie zagospodarowania jest zaznaczona i plany miałem wydawane tak samo jak i sąsiad.
Szanowny Panie,
Podany przez Pana opis sytuacji jest dosyć skąpy. Dodatkowo, dla wydania rzetelnej opinii, konieczne byłoby zapoznanie się z dokumentacją sprawy, w szczególności z treścią pisma, o którym Pan wspomina, a to jest możliwe w ramach ewentualnej regularnej porady prawnej.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam. Mieszkam w Szczecinie. Zakupiłem mieszkanie i zrobiłem gruntowny remont.
Dowiedzialem się po fakcie o planie zagospodarowania iż budynek będzie wyburzony na poczet budowy drogi szybkiego ruchu. Mieszkanie mam na kredyt hipoteczny. Jest uchwala ale urząd miasta na zapytanie banku nie dał jednoznacznej odpowiedzi co do planu zagospodarowania. Czy mogę liczyć na odszkodowania już teraz i czy mogę mieszkanie sprzedać? Co mogę zrobić?
Szanowny Panie,
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest publikowany w dzienniku urzędowym wojewody, w związku z tym, niestety, zgodnie z prawem,nie można zasłaniać się jego nieznajomością. Pozostaje zatem Panu oczekiwać na ewentualne wywłaszczenie i wypłatę w tym postępowaniu odszkodowania za utracony lokal.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
Na wstępie zaznaczę, że jestem rolnikiem i do tej pory aktywnie działałem jako rolnik. W 2018 roku zauważyłem, że na niedaleko położonych działkach inni rolnicy dzierżawią ziemię pod farmy fotowoltaiczne. Również zainteresowałem się tym tematem i chciałem wydzierżawić słabszej klasy działki pod budowę takiej farmy ok. 5 ha gruntów IV i V klasy. Inwestor się zainteresował i zaproponował wstępnie cenę 12 tys. złotych za 1 ha na rok dzierżawy (umowa na 29 lat). Po bliższym zbadaniu moich gruntów okazało się, że na części z nich w planie zagospodarowania przestrzennego ktoś umieścił sobie las. Inwestor zrezygnował i stwierdził, że dopóki nie dokonamy zmian w planie inwestycję musimy sobie darować. Proszę o informację czy jest możliwość dochodzenia swoich praw z tytułu utracenia korzystnej dla właściciela inwestycji od gminy?
z poważaniem,
AK
Szanowny Panie,
Plan zagospodarowania przestrzennego jest publikowany w miejscowym dzienniku urzędowym.Z Pańskiego opisu nie wynika jednak, kiedy doszło do przeznaczenia części gruntu pod zalesienie. Nie pozwala mi to wypowiedzieć się co do szans na dochodzenie przez Pana ewentualnego odszkodowania od gminy.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
gmina 2 lata temu zmieniła status mojej działki z budowlanej na rolną pomimo iż miałem wydane warunki zabudowy. Postanowiłem iść z tym do sądu, sprawa trwa już 2 lata i na ostatniej rozprawie sąd zanegował art. 36 ustawy z którego było wysunięte powództwo. Swoją decyzję motywował tym iż TK unieważnił w/w przepis. Na jaki przepis mogę się teraz powoływać? Czy jest szansa abym wygrał tą batalie z gminą o odszkodowanie z tytułu utraty wartości działki?
Nadmienię iż były robione operaty przez obie strony, operaty te wykazały znaczną zmianę wartości przed/po wprowadzeniu planu.
Szanowny Panie,
Trudno, a nawet nie wolno jest mi się wypowiadać w sprawie, której akt nie znam, a tym bardziej komentować wypowiedzi sądu, których nie słyszałem. Może jednak Pan źle zrozumiał wypowiedż o anulowaniu art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam !
Czy można podważyć plan zagospodarowania przestrzennego z powodu niewykazania na nim granic prawnych działek ewidencyjnych.
Gmina wydała decyzję zatwierdzającą projekt podziału pod działki budowlane oraz drogę w 2009.
Plan zatwierdzono w 2011 roku nie wykazując tych granic.
W pzp zaprojektowano drogę przecinając na skos działkę budowlaną, gdzie na tę samą drogę wydano ww. decyzję ( w odległości 10 m ).
Dopiero teraz jak chcieliśmy się budować okazało się że nie ma możliwości.
Czy jest możliwość podważenia planu ?
Szanowna Pani,
Niestety, planu już nie można podważyć, gdyż upłynęły terminy do jego zaskarżenia. Pozostaje rozważenie wystąpienia z ewentualnym roszczeniem odszkodowawczym. O szansach na jego powodzenie można się jednak wypowiedzieć dopiero po zapoznaniu z całością okoliczności sprawy, co jest możliwe w ramach regularnej porady prawnej.
Dzień dobry,
28 maja 2009 r. został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego. Plan objął działki, na których stoi dom wielorodzinny, którego cześć jest własnością moich rodziców. Rodzice nieruchomość odziedziczyli po babci, z tym że 1/4 należy do zstępnych rodzeństwa babci męża, którzy nieruchomością się nigdy nie interesowali i nie ma możliwości ustalenia ich danych (w każdym razie jest to trudne).
Urząd Miasta w 2011 r. podjął negocjacje dotyczące wykupu nieruchomości, które zakończyły się podpisaniem Wstępnego Protokołu Rokowań, gdzie rodzice zgodzili się sprzedać nieruchomość pod zabudowę zgodną z planem.
W 2016 r. rodzice wystosowali wniosek dotyczący wykupu tejże nieruchomości i otrzymali pismo, iż nie są jedynymi właścicielami tejże nieruchomości. Potwierdzono w piśmie, że działka jest przeznaczona pod drogę oraz przytoczono zasady gromadzenia funduszy i ich wydatkowania na realizację planu. Co więcej poinformowano, że „brak jest możliwości realizacji na niej zabudowy mieszkaniowej”.
Obecnie sytuacja wygląda tak, że inwestycja nie wypaliła, miasto musiało zmienić jej projekt w ramach istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego. Wykup działek zakończył się jedną działkę wcześniej przed nieruchomością rodziców, a urzędnicy niczego nie deklarują.
Dla moich rodziców sprawa wygląda tak, że są już w starszym wieku. Od 2011 r. utrzymują tę nieruchomość na potrzeby Miasta. Dom jest stary i jakiekolwiek przystosowanie go wymagałoby dużych nakładów finansowych, co w świetle planu było bezsensu. Nie mniej jednak, z uwagi na to, że dom jest zamieszkały przez inne rodziny, musi być utrzymywany w stanie niezagrażającym innym mieszkańcom, co wiązało się z naprawą więźby dachowej, wymianą pokrycia dachu, wymianą instalacji elektrycznej, konserwacją domu (jest drewniany) i szeregiem innych prac remontowo – konserwacyjno – porządkowych. Dodatkowo działka znajduje się przy głównej ulicy i Miasto wymaga, aby właściciele sprzątali przynależny fragment chodnika (zamiatanie, grabienie liści, zbieranie śmieci, odśnieżanie).
Obecnie rodzice są w starszym wieku. Z uwagi na stan zdrowia przebywają w poza swoim województwem. Utknęli w próżni.
Moje pytanie jest taki, czy roszczenie o wykup tejże nieruchomości w stosunku do Urzędu Miasta jest przedawnione, czy z uwagi na podejmowane przez Miasto czynności oraz wniosek rodziców o wykup nieruchomości z 2016 r. zatrzymał bieg przedawnienia i można wrócić do sprawy, czyli wystąpić z nowym wnioskiem, a następnie skierować sprawę do sądu.
Czy w ogóle są jakieś okoliczności, które pozwalają albo stwierdzić, że sprawa nie uległa przedawnieniu, albo mimo przedawnienia ponownie do niej wrócić.
Z poważaniem,
ms
Kwestia dotycząca przedawnienia roszczeń w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, kiedy to korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, została wyjaśniona w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2016 r. II CSK 53/16 następująco:
Roszczenia przewidziane w art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jedn. tekst: Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.) przedawniają się w terminie dziesięciu lat (art. 118 k.c.).
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego z maja 2009 r. moja nieruchomość (część domu wilorodzinnego wraz z działką budowlaną) została przeznaczona pod budowę drogi publicznej. W 2011 roku odbyły się rokowania i podpisany został protokół w którym zgodziłam się zbyć nieruchomość na rzecz Gminy. W 2016 r. Urząd Miasta przysłał pismo w którym informuje, że z uwagi na plan zagospodarowania przestrzennego „brak jest możliwości realizacji na działce zabudowy mieszkaniowej”.
Do tej pory miasto nie wykupiło nieruchomości. Inwestycja zatrzymała się jeden dom wcześniej. Na ten moment Miasto nie zamierza wykopywać dalszych działek, ani też zmieniać planu zagospodarowania przestrzennego.
W związku z powyższym moja sytuacja wygląda tak, że od ok. 2011 r. ja „trzymam” nieruchomość dla Urzędu Miasta. Dom jest stary, nie ma kanalizacji, nie nadaje się do normalnego zamieszkania. Nie mniej jednak, wymaga ode mnie nakładów mających na celu utrzymywanie go w takim stanie, aby nie zagrażał bezpieczeństwu innych mieszkańców (np. naprawa więźby dachu, naprawa samego dachu, naprawa szybów kominowych, wymiana instalacji elektrycznej, itp.). Dodatkowo nieruchomość znajduje się przy głównej ulicy w mieście i Miasto wymaga utrzymywania odpowiedniego porządku, w tym sprzątania i odśnieżania chodników.
W związku z powyższym, mając na względnie fakt, że nie mogę w żadne normalny sposób korzystać z nieruchomości, nie mogę jej najpewniej też sprzedać, ponoszę tylko nakłady, które z mojego punktu widzenia nie dają mi żadnych korzyści (utrzymanie domu i sprzątanie ulicy), czy mogę w jakiś sposób wymusić na Gminie wykup tej nieruchomości lub zmianę planu zagospodarowania przestrzennego?
Szanowna Pani,
Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2 i art. 371 ust. 1, żądać od gminy
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
Sądzę, że w Pani sytuacji może wchodzić roszczenie o wykup przez gminę tej nieruchomości.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam. Moja działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Częściowo pod zabudowę a częściowo są to teren zieleni miejskiej. Czy miasto powinno wykupić odemnie te zielone tereny?
Szanowny Panie,
Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
Trzeba przy tym jednak zaznaczyć, że gmina może zaproponować inny sposób naprawienia szkody, a mianowicie zaoferować poszkodowanemu nieruchomość zamienną.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień Dobry Panie Janie. Mam bardzo skomplikowana sprawę. W naszej gminie w 2015 roku została przyjęta uchwała o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego i nasza działka stała się z rekreacyjnej mieszkaniowo budowlana. W tym roku wybudowaliśmy dom i od 5 sierpnia dostaliśmy pozwolenie na użytkowanie. A wcześniej w lipcu została przyznana mi dotacja na rozpoczęcie działaności gospodarczej z Unii. Jednak Niestety 30 lipca tego roku sąd administracyjny stwierdził ze ten plan z 2015 roku miał wiele uchybień i anulował go i teraz działka spowrotem jest rekreacyjna. A przez to nie mogę dostać dotacji ponieważ nieruchomość w której będzie prowadzona działalność gospodarcza musi leżeć w strefie mieszkalno usługowej. Przez ta zmianę stracę 80000 zł dotacji. Co mógłbym zrobić w tej sytuacji? Dodam tylko ze zmiana punktowa w planie zagospodarowania przestrzennego trwa ok roku a ja aby nie stracić dotacji potrzebuje dostarczyć zaświadczenie ze nieruchomość leży w TMU do końca roku. Proszę o poradę i z góry dziękuję.
Szanowny Panie,
Moim zdaniem, w opisanej rzez Pana sytuacji nie wchodzi w grę szczególna odpowiedzialność gminy za szkodę na podstawie art. 36 ustawy o panowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostaje zatem ewentualna odpowiedzialność odszkodowawcza gminy na zasadach ogólnych, tj. na podstawie 417/1 k.c. Sprawa taka nie będzie łatwa, gdyż w procesie trzeba byłoby wykazać, że gdyby gmina prawidłowo uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, miał by Pan realną (pewną) szansę na uzyskanie dotacji, a tak utracił Pan ją z powodu niezgodnego z prawem działania gminy.
Innego sposobu powetowania utraty tej dotacji nie widzę.
Pozdrawiam Pana
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
Jestem właścicielem działki, w której bliskim sąsiedztwie powstanie kurnik i chlewnia.
Chciałabym ubiegać się o odszkodowanie od inwestora i ewentualnie wykup działki przez gminę, o ile obydwa są możliwe. Czy mam na nie szansę? Z góry dziękuję za odpowiedź.
Szanowny Panie,
Poruszona przez Pana sprawa wymaga zapoznania się z całością dotyczącej jej dokumentacji, a tym samym nie mogę odnieść się do niej w sposób odpowiedzialny w niniejszym blogu. Byłoby to możliwe w ramach ewentualnej, odpłatnej już, porady prawnej.
Pozdrawiam
ad. Jan Górski
Kilka lat temu obok mojej działki zostały zakupione 4 działki od poprzedniego właściciela. Na jednej miał budynek w którym była prowadzona działalność gospodarcza (sklep z napojami), na drugiej stoi dom mieszkalny a na trzeciej i czwartej było pole uprawne. Pole uprawne zostało „odrolnione” i aktualnie służy jako olbrzymi parking oraz miejsce gdzie składuje rośliny i ekspozycję (worki z ziemią na paletach, kamienie ozdobne, folie itp. dla ogrodników). Wykorzystuje 4 działki pod jedną działalność mimo obowiązku prowadzeniu jej tylko w budynku w którym był prowadzony wcześniej sklep napojowy. Dodam, że w zeszłym roku w wyniku moich działań toczyły się przeciw niemu postępowania administracyjne przez PINB w związku z prowadzoną działalnością kończące się decyzjami (przywrócenie stanu sprzed samowoli budowlanej – plac składowo-postojowy, poszycie namiotowe, reklama świetlna oraz przebudowa domu na potrzeby sklepu). Aktualnie wszystko pod względem budowlanym poza placem postojowym wszystko według PINB jest zgodne z przepisami budowlanymi (PINB prowadzi tylko postępowanie z sprawie placu jako utwardzonego terenu pod zabudowę jednorodzinną – taką interpretację podał włąściciel).
Zgodnie z zapisami w/w planu miejscowego dla terenu oznaczonego symbolem F20MN przeznaczeniem uzupełniającym jest nieuciążliwa działalność usługowa lub rzemieślnicza, która:
– „prowadzona jest jako towarzysząca podstawowej funkcji mieszkaniowej na zasadzie wykorzystania części budynku mieszkalnego oraz wykorzystaniem istniejących budynków gospodarczych z możliwością rozbudowy do 20% dotychczasowej powierzchni,
– nie wymaga więcej niż trzech stanowisk parkingowych a właściciel posesji jest w stanie zapewnić te miejsca postojowe w granicach swojej posesji,
– dopuszcza się również usługi drobnego handlu na zasadzie sprzedaży produktów pochodzących z prowadzonej działalności usługowej lub rzemieślniczej.”
Sąsiad na w/w działkach prowadzi działalność i mimo próśb o zmianę sposobu użytkowania nie zmienia swojego zachowania. Kolejny raz wystosowałem pismo do Urzędu Miasta wzywające do zobligowania sąsiada by prowadził działalność zgodnie z zapisami planu zagospodarowania przestrzennego. Urząd Miasta powołując się na art. 243 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. KPA (tj. Dz. U. z 2018r., poz. 2096 z późn. zm.) oraz uchwały z dnia 3 października 2016r. NSA w Warszawie przekazało sprawę PINB. Ten z kolei uznaje, że jedynie może rozpatrywać zgodność wykonanych robót budowlanych zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego i jeśli nie ma samowoli budowlanej czy obiektów budowlanych niezgodnych z projektem i planem zagospodarowania nie może ingerować. Zatem moje pytania brzmią:
1. Czy właściciel może prowadzić ekspozycję poza budynkiem w ramach swojej działalności na kilku działkach mimo zapisów w planie?
2. Powinien wyznaczyć trzy miejsca parkingowe a na olbrzymim placu parkuje czasem nawet 20 samochodów w jednej chwili. Kto powinien wyeliminować ten proceder?
3. Kto odpowiada za przywołanie właściciela do prowadzenia działalności gospodarczej zgodnie z zapisami planu oraz w jaki sposób mogę zmusić sąsiada do działań zgodnych z planem zagospodarowania przestrzennego?
Szanowny Panie,
W opisanej sytuacji proponuję, aby wniósł Pan skargę do burmistrza. Jeżeli interwencje Pana nie odniosą skutku, przysługuje Panu możliwość wniesienia skargi do właściwego sądu administracyjnego na bezczynność organów administracji.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Serdecznie wtam Panie Mecenasie
Moja sprawa dotyczy budowy tuczarnii na końcu wsi. Sprzeciw mieszkańców mamy.
Chodzi o to że wszystkie decyzje mamy pozytywne z ochrony środowiska, wód polskich, sanepidu oraz od Burmistrza Gminy uwarunkowania środowiskowe teraz złożyłem wniosek o wydanie zezagospodarowania przestrzennego (jest to teren rolniczy ). Mieszkańcy sprzeciwiający się złożyli do gminy wniosek o zmianę terenu zagospodarowania aby nam zablokować inwestycje tylko że złożyli go po czasie który mieli na odwołanie a Burmistrz przyjął ich wniosek choć oni nie są stroną w tej sprawie tylko gmina. Czy Burmistrz przyjął wniosek zgodnie z prawem.? Czy gmina może zmienić nam plan zagospodarowania dodam że zmienić chcą wszystkie nasze działki aby się nie rozwijać ,czy na tym etapie mogą tak zrobić. Pozdrawiam serdecznie i liczę na pomoc w tej sprawie.
Szanowny Panie,
Z Pańskiego opisu nie wynika w sposób jednoznaczny, czy plan zagospodarowania przestrzennego został już uchwalony, czy też trwają prace poprzedzające jego uchwalenie . W tym drugim wypadku , zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli rada gminy stwierdzi konieczność dokonania zmian w przedstawionym do uchwalenia projekcie planu miejscowego, w tym także w wyniku uwzględnienia uwag do projektu planu – czynności, o których mowa w art. 17, (a więc wymienione w tym przepisie konsultacje instytucjonalne i społeczne) ponawia się w zakresie niezbędnym do dokonania tych zmian.
Informuję przy tym, że uchwalona wersja planu miejscowego może być zaskarżona przez osoby sprzeciwiające się przyjętym rozwiązaniom skargą do właściwego wojewódzkiego sądu administracyjnego.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam
Działka w studium zagospodarowania była określona jako teren rolniczy(miasto) bez możliwości zabudowy. Uzyskano WZ na dom jednorodzinny, kupiono projekt i złożono dokumenty o Pozwolenie na Budowę. W między czasie uchwalono Plan zagospodarowania uniemożliwiający zabudowę. Gmina odmówiła wykupu w świetle art:37 p11., czy ma podstawy prawne by odmówić wykupu?
Szanowny Panie,
Mogę jedynie wskazać w sposób ogólny, że zgodnie z art. 36 ustawy o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z
uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości
lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym
przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo
użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2 i art. 37 1 ust.
1, żądać od gminy:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części
O szansach na dochodzenie któregoś z wymienionych roszczeń można się
wypowiedzieć po zapoznaniu się z całością dokumentacji związanej z tą sprawą,
a to przekracza ramy bloga i jest możliwe w ramach ewentualnej regularnej
porady prawnej.
Z poważaniem
dr Michał Górski
Dzień dobry,
Moi rodzice w 2008 roku zakupili działkę rolną w miejscu gdzie nie było planu zagospodarowania przestrzennego. Plan został uchwalony w 2014 r ale nikt z nas o tym nie wiedział. Obecnie znalazła się osoba, która chciałaby tę działkę zakupić i postawić na niej dom. Niestety okazało się, że przez działkę w planie ma być poprowadzona droga. Czy w związku z tym, mamy jakąś szansę na odszkodowanie lub szansę na wykup przez gminę, skoro jest to działka rolna ? Czy możemy mówić o spadku wartości, gdy teraz ktoś chciałby dokonać jej przekształcenia na budowlaną, a nie może ze względu na drogę w planie?
Szanowna Pani,
Jest szansa na dochodzenie takich roszczeń na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie przy tym z przeważającym stanowiskiem orzecznictwa sądowego, roszczenia takie przedawniają się na zasadach ogólnych, a zatem należałoby przyjąć, że ewentualne Pani roszczenie nie uległo jeszcze przedawnieniu.
Pozdrawiam
ad. Jan Górski
Szanowny Panie,
Sprawa jest niejednoznaczna. Wygląda bowiem na to, że, uchwalając poprzedni MPZP, gmina pomyliła się i teraz naprawiła swój błąd. Dlatego też możliwość uzyskania odszkodowania z tytułu tej zmiany przeznaczenia nieruchomości jest bardzo wątpliwa.
Dzień dobry,
Jestem właścicielem domu jednorodzinnego. Na działce sąsiedniej inwestor uzyskał pozwolenie na budowę 3 domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej (decyzja jest ostateczna) – po moim odwołaniu od decyzji Starosty Wojewoda tę decyzję podtrzymał. MPZP z 2001 r. jest bardzo ogólny i nie precyzuje np. czy działkę można podzielić. Określa tylko min. powierzchnię działki i min szerokość frontu oraz że działki są przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną.
Inwestor wraz ze sprzedażą kolejnych domów wniesie o podział działki na mniejsze – tak działa w okolicy. Będą one ok. dwukrotnie mniejsze niż wynosi min powierzchnia działki zapisana w MPZP.
Moje pytania są następujące:
1) czy mogę zaskarżyć gminę za brak dostosowania mpzp do wymaganego zakresu, wynikającego z rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r.?
2) czy sądy biorą pod uwagę argument, że efektem wydania pozwolenia na budowę zabudowy szeregowej jest dzielenie działki na mniejsze niż wynika to z mpzp?
Szanowna Pani,
Skoro MPZP został uchwalony w 2001 r., to upłynął już termin ustawowy umożliwiający jego zaskarżenie. Tym samym stał się on obowiązującym prawem lokalnym, które organy powinny stosować.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam,
Zakupiłam działkę (oznaczoną w ewidencji jako las LSVI), która w planie miejscowym jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową z zielenią leśną. Teraz okazało się że zabudowa tej działki może być niemożliwa… Mimo obowiązującego planu miejscowego.
Dla działek leśnych podczas sporządzania planu organ planistyczny musi wystąpić do Marszałka Województwa o wydanie zgody na zmiane przeznaczenia na cele nieleśne. W przypadku mojej działki nie wystąpiono o tą zgodę – przyczyną była prawodopodobnie zmiana użytku działki z LZ na LS kilka miesięcy przed uchwaleniem planu (organ planistyczny pewnie o tym nie wiedział).
Powstała dziwna sytuacja. Plan miejscowy przeznacza tą działkę na tereny zabudowy natomiast brak wymaganej zgody Marszałka Województwa (jako załącznik do planu) uniemożliwia mi uzyskanie wyłączenia z produkcji leśnej.
Zakupiłam działkę budowlaną (sugerując się planem miejscowym) za cenę działki budowlanej, tymczasem nie mogę faktycznie nic na tej działce zbudować.
Co mogę w tej sytuacji zrobić? Przez błąd urzędnika mam spory problem.
Pozdrawiam Sylwia.
Szanowna Pani,
Jeżeli w opisanej przez Panią sytuacji nie otrzyma Pani pozwolenia na budowę, to oznaczałoby, że na skutek zaniedbania pracowników gminy opracowujących plan zagospodarowania przestrzennego poniosła Pani szkodę w postaci obniżenia wartości kupionej jako budowlana działki, której nie może Pani zabudować. Jeżeli nie upłynął termin przedawnienia, to stanowiłoby to podstawę do wystąpienia przeciwko gminie o stosowne odszkodowanie.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
dostałam zawiadomienie od gminy o wszczęciu postępowania z powodu składowania śmieci na mojej działce – las. Po osobistej rewizji lasu stwierdzam, że faktycznie, jest tam mnóstwo rozrzuconych śmieci, niemal jak na wysypisku. Wkrótce przewidziane są oględziny działki. Czy jako właściciel działki będę zobowiązana sprzątnąć ten ogrom śmieci na własną rękę, czy mam prawo wnioskować o pomoc ze strony gminy? I czy możliwe jest ustalenie do kogo należą wysypane śmieci w moim lesie?
Serdeczności
Szanowna Pani,
Dbanie o stan nieruchomości należy w pierwszym rzędzie do obowiązku jej właściciela. Być może w trakcie planowanych oględzin uda się ustalić, przynajmniej częściowo, do kogo mogły należeć śmieci. Pozwoliłoby to gminie na podjęcie kroków przewidzianych prawem przeciwko takiemu „śmieciarzowi”. Jeśli nie, doradzałbym Pani podjęcie działań pojednawczych, zmierzających do udzielenia przez gminę pomocy w usunięciu śmieci „niczyich”.
Witam,
Czy jeśli działka, która na mpzp figurowała jako budowlana (był plan budowy na niej domku jednorodzinnego, zostały zrobione odwierty w celu sprawdzenia gruntu oraz specjalnie podzielono działkę na mniejsze części, został złożony wniosek o zezwolenie na wjazd na tę działkę i wydano decyzję pozytywną) po zmianie mpzp przekształciła się w nieużytek, na którym gmina wyznaczyła linię wody to czy możemy ubiegać się o odszkodowanie w związku z zaistniałą sytuacją i zmiana wartości gruntu?
Szanowna Pani,
Tak, służą Państwu następujące roszczenia:
Zgodnie z art. 36 ust 1 ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, żądać od gminy:1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
Zgodnie z ust. 2 tego przepisu, realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry.
Mam pytanie odnośnie mojej działki. Otóż w moim mieście jest uchwalony MPZP. Sprawa dotyczy planowanego powiększenia cmentarza. Strefa ochronna planowanego cmentarza (50m) będzie przecinać moją działkę dosłownie w połowie (wzdłuż, na odcinku ok 100m), a biorąc pod uwagę, że działka nie jest szeroka, ok. 19m, w/w strefa ochronna spowoduje, że pod ewentualną zabudowę w przyszłości zostanie mi ok. 7m. Czy jest możliwość ubiegania się o ew. odszkodowanie lub (co byłoby dla mnie korzystniejsze, odwołanie się od uchwalonego MPZP?) Plan sporządzany był kilkanaście lat temu, kiedy nie byłem właścicielem działki i nie miałem wpływu na jej obecny stan.
(Działka o którą mi chodzi ma aktualnie status rolnej.)
Pozdrawiam
Szanowny Panie,
Skoro plan zagospodarowania został uchwalony kilkanaście lat temu, to,niestety, upłynęły już terminy do ewentualnego dochodzenia przez Pana roszczeń z tytułu negatywnych skutków wynikających z tego planu w stosunku do Pańskiej nieruchomości. Okoliczność, że nie był Pan wówczas jeszcze jej właścicielem nie ma tu prawnego znaczenia.
Pozdrawiam
adw.Jan Górski
Witam.
Jestem w sytuacji gdzie pomyślnie uzyskałem opinie odnośnie raportu środowiskowego w sprawie budowy kurnika, niestety rada gminy blokuje inwestycje nie wydając decyzji środowiskowej i uchwalając plan zagospodarowania przestrzennego na moja dzialke.
Czy z tego tytułu można żądać od gminy odszkodowania za poniesione straty.
Pozdrawiam
Witam. Czy jakies rozmowy o odszkodowanie zostały poczęte?
Niestety jeszcze nie bylo zadnych rozmów o odszkodowanie
Szanowny Panie,
Zgodnie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p.: „Jeśli, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: 1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo 2) wykupienia nieruchomości lub jej części”.
Według tego przepisu chodzi o „dotychczasowy” sposób korzystania z nieruchomości lub „dotychczasowe” jej przeznaczenie, a nie użytkowanie czy przeznaczenie dopiero planowane. Dlatego jestem sceptyczny co do Pańskich szans na uzyskanie odszkodowania w opisanej przez Pana sytuacji.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry!
W 2012 roku złożyłem wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, sprawa przeciągała się, w związku z czym nieruchomość została mi zwrócona dopiero na początku 2018r. W międzyczasie w 2017r Gmina uchwaliła plan zagospodarowania dla tego terenu, w wyniku czego spadła wartość nieruchomości. Czy mogę uzyskać z tego tytułu odszkodowanie? Czy w tym przypadku również termin przedawnienia wynosi 10lat?
Szanowny Panie,
Kwestia ewentualnego odszkodowania, o którym Pan wspomina, jest, w moim przekonaniu, sprawą trudną i złożoną. Musiałby bowiem Pan najpierw udowodnić nieuzasadnioną przewlekłość postępowania o odzyskanie własności nieruchomości. To byłby wstęp do ewentualnego odszkodowania. Odszkodowanie to należy się jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone (art. 36 ustawy o planowaniu zagospodarowania przestrzennego). Ponieważ podstawą dochodzenia odszkodowania byłaby przewlekłość postępowania, miałby tu zastosowanie termin przedawnienia z art. 442/1 kodeksu cywilnego, czyli trzy lata od dowiedzenia się o szkodzie i osobie obowiązanej do jej naprawienia.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam serdecznie. Ja mam zapytanie odnośnie uchwały zagospodarowania przestrzennego. Gmina obiecywała wykupić działke. Niestety z powodu braku pozwolenia na budowę osiedla przez jednego z sąsiadów, gmina zmieniła zagospodarowanie i pozwoliła na budowę w granicy mierzącej 238 m budynków gospodarczych. Czyli naszych dziewięciu sąsiadów ma pełną swobodę budowy w granicy tych budynków. Uważam, że uchwała łamie moje prawa własności i będzie na naszej działce ściana do plakatowania. Nie zdążyliśmy wnieść sprzeciw do uchwały z powodu faktu, że nie było nas w Polsce. Czeka nas chyba złożenie sprawy sądowej o uchylenie lub zaskarżenie tej uchwały. Czy w obecnej chwili nie powinnam się ubiegać o odszkodowanie… czuję się jakby prawo pomijało maluczkich.
Szanowna Pani,
Odszkodowanie, o którym Pani wspomina, należy się, kiedy w następstwie uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone Art. 36 ustawy). Nie znając realiów, nie mogę się wypowiadać, czy sytuacja Państwa nieruchomości podlega tej hipotezie ustawy. Tym bardziej nie mam podstaw do oceny, czy, po uchybieniu terminu, macie Państwo jeszcze możliwości prawne skutecznego podważenia uchwalonego już planu zagospodarowania.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Czy inwestor który nie zdążył uzyskać Pozwolenia na budowę (lub zdazyl) a wszedł plan zagospodarowania uniemożliwiający zabudowę może wnioskować o odszkodowanie za koszty związane ze składaniem Pozwolenia na budowę oraz jednocześnie wnioskować o wykup gruntu przez Gminę?
Szanowny Panie,
Inwestor może w takiej sytuacji dochodzić odszkodowania. Co do zasadności żądania wykupu gruntu nie mogę się wypowiedzieć w sposób jednoznaczny, gdyż podstawą takiego żądania jest utrata przydatności budowlanej takiej działki, a nie ma w Pańskim opisie danych, które pozwoliłyby na ocenę, czy ta przesłanka wykupu została spełniona.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzialka posiad prawomocną decyzję WZ, po wejściu Planu będzie zakaz jakiejkolwiek zabudowy – powstanie obszar zielony. Czy gmina ma podstawy by nie wykupić gruntu?
Szanowny Panie,
Czy jeśli działka ma WZ ba dom jednorodzinny, a wszedł plan zagospodarowania który nie pozwala zabudowywac działki – tereny zielone., to czy miasto na podstawy odmówić wykupu gruntu?
Szanowny Panie,
Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
Trzeba przy tym zaznaczyć, że gmina może zaproponować inny sposób naprawienia szkody, a mianowicie zaoferować poszkodowanemu nieruchomość zamienną.
W razie odmowy naprawienia szkody w któryś ze wskazanych sposobów, można wystąpi ć na drogę sądową o powetowanie poniesionej szkody.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam
Czy gmina może odmówić rzadania wykupu gruntu? Czy gmina może zanegowac wycenę działki „mojego” rzeczoznawcy i wskazać swojego?
Szanowny Panie,
Odpowiedź na oba pytania jest twierdząca: tak, gmina może odmówić wykupu gruntu. Może też kwestionować wycenę tego gruntu sporządzoną przez rzeczoznawcę na Pańskie zlecenie.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Inwestor dostał pozwolenie na budowę i wszystkie niezbędne pozwolenia. Okazuje się ze będzie wymagane zrobienie dodatkowych robot nieprzewidzianych pierwotnie
Roboty te są częściowo zawinione przez gminę.
Czy istnieje możliwość dochodzenia odszkodowania za dodatkowe prace i przedłużenie robot w związku z okolicznościami za które winę ponosi gmina ?
Szanowna Pani,
Pytanie zostało sformułowane na tyle ogólnikowo, że ogólnikowa tylko może być odpowiedź na nie. Zgodnie z art. 415 kodeksu cywilnego, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Odnosi się to, rzecz jasna, także do szkody wyrządzonej zawinionym działaniem (zaniechaniem) gminy. Dodam tylko, że jeżeli szkoda została wyrządzona przez gminę przy wykonywaniu przez nią aktów władzy publicznej, podstawą prawną dochodzenia odszkodowania jest art. 417 par. 1 k.c. przewidujący odpowiedzialność „za niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej”.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Czy w wypadku gdy Gmina uchwaliła Plan Zagosodarowania uniemożliwiający całkowicie zabudowę działki, a własciciel uzyskał prawomocne Pozwolenie na Budowe domku jednorodzinnego (nie zdążył rozpocząć budowy) – Jest możliwe nieuzyskanie odszkodowania za niekorzystne uchwalenie planu?
Szanowny Panie,
W opisanej przez Pana sytuacji należy przyjąć, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość działki uległa zmniejszeniu. Daje to podstawę do dochodzenia od gminy przez właściciela działki odszkodowania odpowiadającego rzeczywistej wysokości poniesionej szkody.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski