Odpowiedzialność odszkodowawcza gminy za skutki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Wiesz już, droga Czytelniczko/drogi Czytelniku, że gmina ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za działania bądź zaniechania, które są niezgodne z prawem. Są jednak przypadki, kiedy odpowiedzialność ta powstaje także za działanie gminy zgodne z prawem, które przynosi szkodę. Przykładem takiej odpowiedzialności jest odpowiedzialność za negatywne skutki uchwalenia przez gminę planu zagospodarowania przestrzennego.

Obowiązek uchwalenia takiego planu przewiduje ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu zagospodarowania przestrzennego. Uchwalenie takiego planu może przynieść dla właścicieli lub użytkowników wieczystych niektórych nieruchomości różne negatywne  zmiany.  Jedną z nich może być konieczność zaprzestania lub ograniczenia prowadzenia dotychczasowej działalności gospodarczej. Będzie to miało miejsce przykładowo wtedy gdy:

  • teren na którym prowadzono tę działalność zostanie przeznaczony w planie na teren rekreacyjny
  • zaplanowano ruchliwą drogę w sąsiedztwie dotychczas spokojnie położonej nieruchomości
  • przeprowadzono przez taką nieruchomość lokalną drogę dojazdową

Wszystkie te sytuacje oczywiście wpłyną na zmniejszenie wartości nieruchomości. W tych i podobnych przypadkach właściciel lub użytkownik wieczysty ponosi na skutek uchwalenia planu wymierną szkodę. Gmina ma obowiązek jej naprawienia. Zgodnie bowiem  z art. 36 ustawy, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:

1)  odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2)  wykupienia nieruchomości lub jej części.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że gmina może zaproponować inny sposób naprawienia  szkody, a mianowicie zaoferować poszkodowanemu nieruchomość zamienną.

W wyroku z dnia 20 października 2016 r. II CSK 53/16 Sąd Najwyższy uznał, że roszczenia te ulegają dziesięcioletniemu przedawnieniu od daty opublikowania uchwały o planie zagospodarowania przestrzennego, nawet kiedy na nieruchomości prowadzona była działalność gospodarcza (o przedawnieniu zob. następujące wpisy: Przedawnienie – czyli pierwsza rzecz, którą trzeba sprawdzić zanim złoży się pozew o odszkodowanie od państwa,  Czy da się obronić przed przedawnieniem? , Czy da się obronić przed przedawnieniem? (część 2).

Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może przekonać się dobitnie o zmniejszeniu jej wartości na skutek zmian wprowadzonych uchwalonym planem dopiero kiedy będzie tę nieruchomość sprzedawał. Wówczas może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, a więc swoistej dopłaty ceny. Termin przedawnienia tego roszczenia jest jednak krótszy i wynosi pięć lat. Wspomnianych roszczeń odszkodowawczych dochodzi się na drodze sadowej (zob.: Ile kosztuje sprawa sądowa o odszkodowanie od Skarbu Państwa (gminy, powiatu)?).

Warto dodać, że zmiany  wprowadzone uchwaleniem planu miejscowego mogą  oddziałać też w drugą stronę, czyli na korzyść właściciela lub użytkownika wieczystego. Stanie się to na przykład kiedy teren, na którym położona jest nieruchomość, zostanie zakwalifikowany jako teren pod budownictwo mieszkaniowe, co oczywiście zwiększy jego wartość. Niestety jednak, drogi Czytelniku, muszę Cię rozczarować, gdyż ustawa   przewiduje,  że odniesioną w ten sposób korzyścią trzeba będzie podzielić się z gminą w formie zapłaty na jej rzecz tzw. opłaty planistycznej. Na szczęście są tu dwa istotne ograniczenia. Pierwsze to takie, że opłatę tę pobiera gmina tylko wtedy, kiedy właściciel (użytkownik wieczysty) decyduje się na odpłatne zbycie nieruchomości. Oznacza to, że kiedy nie sprzedajesz nieruchomości, gminie niczego nie dopłacasz. Nie dopłacasz też, kiedy nieruchomość darujesz dziecku, czy innej osobie bliskiej. Drugie ograniczenie dotyczy wysokości tej opłaty. Ustala się ją wprawdzie w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jednakże wysokość pobieranej opłaty nie może przekroczyć 30% wzrostu tej wartości. Pozostałe 70% zostaje zatem przy właścicielu. Pobieranie opłaty planistycznej następuje w postępowaniu administracyjnym. Wydana w tej sprawie decyzja może być kwestionowana przed sądem administracyjnym (zob. też Odszkodowanie od państwa (gminy, powiatu) za decyzję lub postanowienie administracyjne ).

Podziel się na:
  • Facebook
  • Google Bookmarks
  • Blip
  • Blogger.com
  • Flaker
  • Gadu-Gadu Live
  • Google Buzz
  • RSS
  • StumbleUpon
  • Twitter
  • Wykop
  • Drukuj
  • Poleć
  • LinkedIn

Podobał Ci się artykuł? Doceń naszą pracę i wystaw ocenę (5 gwiazdek - bardzo dobry). Dziękujemy!

Ten wpis został opublikowany w kategorii artykuły o odszkodowaniu i oznaczony tagami , , , , , , , , , , , , . Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

50 odpowiedzi na „Odpowiedzialność odszkodowawcza gminy za skutki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

  1. Jan Górski pisze:

    Szanowni Państwo,

    zachęcam do pozostawiania swoich pytań, wątpliwości i uwag w formie komentarzy. Obiecuję, że w miarę możliwości czasowych będę na nie odpowiadał.

    Z poważaniem, adw. Jan Górski

  2. Robert pisze:

    Czy w wypadku gdy Gmina uchwaliła Plan Zagosodarowania uniemożliwiający całkowicie zabudowę działki, a własciciel uzyskał prawomocne Pozwolenie na Budowe domku jednorodzinnego (nie zdążył rozpocząć budowy) – Jest możliwe nieuzyskanie odszkodowania za niekorzystne uchwalenie planu?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      W opisanej przez Pana sytuacji należy przyjąć, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość działki uległa zmniejszeniu. Daje to podstawę do dochodzenia od gminy przez właściciela działki odszkodowania odpowiadającego rzeczywistej wysokości poniesionej szkody.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  3. Klaudia Pakosz pisze:

    Inwestor dostał pozwolenie na budowę i wszystkie niezbędne pozwolenia. Okazuje się ze będzie wymagane zrobienie dodatkowych robot nieprzewidzianych pierwotnie
    Roboty te są częściowo zawinione przez gminę.

    Czy istnieje możliwość dochodzenia odszkodowania za dodatkowe prace i przedłużenie robot w związku z okolicznościami za które winę ponosi gmina ?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Pytanie zostało sformułowane na tyle ogólnikowo, że ogólnikowa tylko może być odpowiedź na nie. Zgodnie z art. 415 kodeksu cywilnego, kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia. Odnosi się to, rzecz jasna, także do szkody wyrządzonej zawinionym działaniem (zaniechaniem) gminy. Dodam tylko, że jeżeli szkoda została wyrządzona przez gminę przy wykonywaniu przez nią aktów władzy publicznej, podstawą prawną dochodzenia odszkodowania jest art. 417 par. 1 k.c. przewidujący odpowiedzialność „za niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej”.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  4. Robert pisze:

    Witam
    Czy gmina może odmówić rzadania wykupu gruntu? Czy gmina może zanegowac wycenę działki „mojego” rzeczoznawcy i wskazać swojego?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      Odpowiedź na oba pytania jest twierdząca: tak, gmina może odmówić wykupu gruntu. Może też kwestionować wycenę tego gruntu sporządzoną przez rzeczoznawcę na Pańskie zlecenie.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  5. Robert pisze:

    Czy inwestor który nie zdążył uzyskać Pozwolenia na budowę (lub zdazyl) a wszedł plan zagospodarowania uniemożliwiający zabudowę może wnioskować o odszkodowanie za koszty związane ze składaniem Pozwolenia na budowę oraz jednocześnie wnioskować o wykup gruntu przez Gminę?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      Inwestor może w takiej sytuacji dochodzić odszkodowania. Co do zasadności żądania wykupu gruntu nie mogę się wypowiedzieć w sposób jednoznaczny, gdyż podstawą takiego żądania jest utrata przydatności budowlanej takiej działki, a nie ma w Pańskim opisie danych, które pozwoliłyby na ocenę, czy ta przesłanka wykupu została spełniona.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

      • Robert pisze:

        Czy jeśli działka ma WZ ba dom jednorodzinny, a wszedł plan zagospodarowania który nie pozwala zabudowywac działki – tereny zielone., to czy miasto na podstawy odmówić wykupu gruntu?

        • Jan Górski pisze:

          Szanowny Panie,
          Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:

          1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

          2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

          Trzeba przy tym zaznaczyć, że gmina może zaproponować inny sposób naprawienia szkody, a mianowicie zaoferować poszkodowanemu nieruchomość zamienną.
          W razie odmowy naprawienia szkody w któryś ze wskazanych sposobów, można wystąpi ć na drogę sądową o powetowanie poniesionej szkody.
          Pozdrawiam
          adw. Jan Górski

      • Robert pisze:

        Dzialka posiad prawomocną decyzję WZ, po wejściu Planu będzie zakaz jakiejkolwiek zabudowy – powstanie obszar zielony. Czy gmina ma podstawy by nie wykupić gruntu?

  6. Kasia pisze:

    Witam serdecznie. Ja mam zapytanie odnośnie uchwały zagospodarowania przestrzennego. Gmina obiecywała wykupić działke. Niestety z powodu braku pozwolenia na budowę osiedla przez jednego z sąsiadów, gmina zmieniła zagospodarowanie i pozwoliła na budowę w granicy mierzącej 238 m budynków gospodarczych. Czyli naszych dziewięciu sąsiadów ma pełną swobodę budowy w granicy tych budynków. Uważam, że uchwała łamie moje prawa własności i będzie na naszej działce ściana do plakatowania. Nie zdążyliśmy wnieść sprzeciw do uchwały z powodu faktu, że nie było nas w Polsce. Czeka nas chyba złożenie sprawy sądowej o uchylenie lub zaskarżenie tej uchwały. Czy w obecnej chwili nie powinnam się ubiegać o odszkodowanie… czuję się jakby prawo pomijało maluczkich.

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Odszkodowanie, o którym Pani wspomina, należy się, kiedy w następstwie uchwalonego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone Art. 36 ustawy). Nie znając realiów, nie mogę się wypowiadać, czy sytuacja Państwa nieruchomości podlega tej hipotezie ustawy. Tym bardziej nie mam podstaw do oceny, czy, po uchybieniu terminu, macie Państwo jeszcze możliwości prawne skutecznego podważenia uchwalonego już planu zagospodarowania.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  7. Adam pisze:

    Dzień dobry!
    W 2012 roku złożyłem wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, sprawa przeciągała się, w związku z czym nieruchomość została mi zwrócona dopiero na początku 2018r. W międzyczasie w 2017r Gmina uchwaliła plan zagospodarowania dla tego terenu, w wyniku czego spadła wartość nieruchomości. Czy mogę uzyskać z tego tytułu odszkodowanie? Czy w tym przypadku również termin przedawnienia wynosi 10lat?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      Kwestia ewentualnego odszkodowania, o którym Pan wspomina, jest, w moim przekonaniu, sprawą trudną i złożoną. Musiałby bowiem Pan najpierw udowodnić nieuzasadnioną przewlekłość postępowania o odzyskanie własności nieruchomości. To byłby wstęp do ewentualnego odszkodowania. Odszkodowanie to należy się jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone (art. 36 ustawy o planowaniu zagospodarowania przestrzennego). Ponieważ podstawą dochodzenia odszkodowania byłaby przewlekłość postępowania, miałby tu zastosowanie termin przedawnienia z art. 442/1 kodeksu cywilnego, czyli trzy lata od dowiedzenia się o szkodzie i osobie obowiązanej do jej naprawienia.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  8. Kubiak piotr pisze:

    Witam.
    Jestem w sytuacji gdzie pomyślnie uzyskałem opinie odnośnie raportu środowiskowego w sprawie budowy kurnika, niestety rada gminy blokuje inwestycje nie wydając decyzji środowiskowej i uchwalając plan zagospodarowania przestrzennego na moja dzialke.
    Czy z tego tytułu można żądać od gminy odszkodowania za poniesione straty.
    Pozdrawiam

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      Zgodnie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p.: „Jeśli, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: 1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo 2) wykupienia nieruchomości lub jej części”.
      Według tego przepisu chodzi o „dotychczasowy” sposób korzystania z nieruchomości lub „dotychczasowe” jej przeznaczenie, a nie użytkowanie czy przeznaczenie dopiero planowane. Dlatego jestem sceptyczny co do Pańskich szans na uzyskanie odszkodowania w opisanej przez Pana sytuacji.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

    • Magdalena pisze:

      Witam. Czy jakies rozmowy o odszkodowanie zostały poczęte?

  9. Jakub pisze:

    Dzień dobry.

    Mam pytanie odnośnie mojej działki. Otóż w moim mieście jest uchwalony MPZP. Sprawa dotyczy planowanego powiększenia cmentarza. Strefa ochronna planowanego cmentarza (50m) będzie przecinać moją działkę dosłownie w połowie (wzdłuż, na odcinku ok 100m), a biorąc pod uwagę, że działka nie jest szeroka, ok. 19m, w/w strefa ochronna spowoduje, że pod ewentualną zabudowę w przyszłości zostanie mi ok. 7m. Czy jest możliwość ubiegania się o ew. odszkodowanie lub (co byłoby dla mnie korzystniejsze, odwołanie się od uchwalonego MPZP?) Plan sporządzany był kilkanaście lat temu, kiedy nie byłem właścicielem działki i nie miałem wpływu na jej obecny stan.

    (Działka o którą mi chodzi ma aktualnie status rolnej.)

    Pozdrawiam

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      Skoro plan zagospodarowania został uchwalony kilkanaście lat temu, to,niestety, upłynęły już terminy do ewentualnego dochodzenia przez Pana roszczeń z tytułu negatywnych skutków wynikających z tego planu w stosunku do Pańskiej nieruchomości. Okoliczność, że nie był Pan wówczas jeszcze jej właścicielem nie ma tu prawnego znaczenia.
      Pozdrawiam
      adw.Jan Górski

  10. Beata pisze:

    Witam,
    Czy jeśli działka, która na mpzp figurowała jako budowlana (był plan budowy na niej domku jednorodzinnego, zostały zrobione odwierty w celu sprawdzenia gruntu oraz specjalnie podzielono działkę na mniejsze części, został złożony wniosek o zezwolenie na wjazd na tę działkę i wydano decyzję pozytywną) po zmianie mpzp przekształciła się w nieużytek, na którym gmina wyznaczyła linię wody to czy możemy ubiegać się o odszkodowanie w związku z zaistniałą sytuacją i zmiana wartości gruntu?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Tak, służą Państwu następujące roszczenia:
      Zgodnie z art. 36 ust 1 ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, żądać od gminy:1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
      2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
      Zgodnie z ust. 2 tego przepisu, realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  11. Sylwia pisze:

    Witam,
    Zakupiłam działkę (oznaczoną w ewidencji jako las LSVI), która w planie miejscowym jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową z zielenią leśną. Teraz okazało się że zabudowa tej działki może być niemożliwa… Mimo obowiązującego planu miejscowego.
    Dla działek leśnych podczas sporządzania planu organ planistyczny musi wystąpić do Marszałka Województwa o wydanie zgody na zmiane przeznaczenia na cele nieleśne. W przypadku mojej działki nie wystąpiono o tą zgodę – przyczyną była prawodopodobnie zmiana użytku działki z LZ na LS kilka miesięcy przed uchwaleniem planu (organ planistyczny pewnie o tym nie wiedział).
    Powstała dziwna sytuacja. Plan miejscowy przeznacza tą działkę na tereny zabudowy natomiast brak wymaganej zgody Marszałka Województwa (jako załącznik do planu) uniemożliwia mi uzyskanie wyłączenia z produkcji leśnej.
    Zakupiłam działkę budowlaną (sugerując się planem miejscowym) za cenę działki budowlanej, tymczasem nie mogę faktycznie nic na tej działce zbudować.
    Co mogę w tej sytuacji zrobić? Przez błąd urzędnika mam spory problem.
    Pozdrawiam Sylwia.

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Jeżeli w opisanej przez Panią sytuacji nie otrzyma Pani pozwolenia na budowę, to oznaczałoby, że na skutek zaniedbania pracowników gminy opracowujących plan zagospodarowania przestrzennego poniosła Pani szkodę w postaci obniżenia wartości kupionej jako budowlana działki, której nie może Pani zabudować. Jeżeli nie upłynął termin przedawnienia, to stanowiłoby to podstawę do wystąpienia przeciwko gminie o stosowne odszkodowanie.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

      • Marlena pisze:

        Dzień dobry,
        dostałam zawiadomienie od gminy o wszczęciu postępowania z powodu składowania śmieci na mojej działce – las. Po osobistej rewizji lasu stwierdzam, że faktycznie, jest tam mnóstwo rozrzuconych śmieci, niemal jak na wysypisku. Wkrótce przewidziane są oględziny działki. Czy jako właściciel działki będę zobowiązana sprzątnąć ten ogrom śmieci na własną rękę, czy mam prawo wnioskować o pomoc ze strony gminy? I czy możliwe jest ustalenie do kogo należą wysypane śmieci w moim lesie?
        Serdeczności

        • Jan Górski pisze:

          Szanowna Pani,
          Dbanie o stan nieruchomości należy w pierwszym rzędzie do obowiązku jej właściciela. Być może w trakcie planowanych oględzin uda się ustalić, przynajmniej częściowo, do kogo mogły należeć śmieci. Pozwoliłoby to gminie na podjęcie kroków przewidzianych prawem przeciwko takiemu „śmieciarzowi”. Jeśli nie, doradzałbym Pani podjęcie działań pojednawczych, zmierzających do udzielenia przez gminę pomocy w usunięciu śmieci „niczyich”.

  12. Katarzyna pisze:

    Dzień dobry,
    Jestem właścicielem domu jednorodzinnego. Na działce sąsiedniej inwestor uzyskał pozwolenie na budowę 3 domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej (decyzja jest ostateczna) – po moim odwołaniu od decyzji Starosty Wojewoda tę decyzję podtrzymał. MPZP z 2001 r. jest bardzo ogólny i nie precyzuje np. czy działkę można podzielić. Określa tylko min. powierzchnię działki i min szerokość frontu oraz że działki są przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną.
    Inwestor wraz ze sprzedażą kolejnych domów wniesie o podział działki na mniejsze – tak działa w okolicy. Będą one ok. dwukrotnie mniejsze niż wynosi min powierzchnia działki zapisana w MPZP.
    Moje pytania są następujące:
    1) czy mogę zaskarżyć gminę za brak dostosowania mpzp do wymaganego zakresu, wynikającego z rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r.?
    2) czy sądy biorą pod uwagę argument, że efektem wydania pozwolenia na budowę zabudowy szeregowej jest dzielenie działki na mniejsze niż wynika to z mpzp?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Skoro MPZP został uchwalony w 2001 r., to upłynął już termin ustawowy umożliwiający jego zaskarżenie. Tym samym stał się on obowiązującym prawem lokalnym, które organy powinny stosować.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  13. Jan Górski pisze:

    Szanowny Panie,
    Sprawa jest niejednoznaczna. Wygląda bowiem na to, że, uchwalając poprzedni MPZP, gmina pomyliła się i teraz naprawiła swój błąd. Dlatego też możliwość uzyskania odszkodowania z tytułu tej zmiany przeznaczenia nieruchomości jest bardzo wątpliwa.

  14. Marta pisze:

    Dzień dobry,

    Moi rodzice w 2008 roku zakupili działkę rolną w miejscu gdzie nie było planu zagospodarowania przestrzennego. Plan został uchwalony w 2014 r ale nikt z nas o tym nie wiedział. Obecnie znalazła się osoba, która chciałaby tę działkę zakupić i postawić na niej dom. Niestety okazało się, że przez działkę w planie ma być poprowadzona droga. Czy w związku z tym, mamy jakąś szansę na odszkodowanie lub szansę na wykup przez gminę, skoro jest to działka rolna ? Czy możemy mówić o spadku wartości, gdy teraz ktoś chciałby dokonać jej przekształcenia na budowlaną, a nie może ze względu na drogę w planie?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Jest szansa na dochodzenie takich roszczeń na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie przy tym z przeważającym stanowiskiem orzecznictwa sądowego, roszczenia takie przedawniają się na zasadach ogólnych, a zatem należałoby przyjąć, że ewentualne Pani roszczenie nie uległo jeszcze przedawnieniu.
      Pozdrawiam
      ad. Jan Górski

  15. Henryk pisze:

    Witam
    Działka w studium zagospodarowania była określona jako teren rolniczy(miasto) bez możliwości zabudowy. Uzyskano WZ na dom jednorodzinny, kupiono projekt i złożono dokumenty o Pozwolenie na Budowę. W między czasie uchwalono Plan zagospodarowania uniemożliwiający zabudowę. Gmina odmówiła wykupu w świetle art:37 p11., czy ma podstawy prawne by odmówić wykupu?

    • Szanowny Panie,

      Mogę jedynie wskazać w sposób ogólny, że zgodnie z art. 36 ustawy o
      planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z
      uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości
      lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym
      przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo
      użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2 i art. 37 1 ust.
      1, żądać od gminy:
      1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
      2) wykupienia nieruchomości lub jej części

      O szansach na dochodzenie któregoś z wymienionych roszczeń można się
      wypowiedzieć po zapoznaniu się z całością dokumentacji związanej z tą sprawą,
      a to przekracza ramy bloga i jest możliwe w ramach ewentualnej regularnej
      porady prawnej.
      Z poważaniem
      dr Michał Górski

  16. Jarek pisze:

    Serdecznie wtam Panie Mecenasie
    Moja sprawa dotyczy budowy tuczarnii na końcu wsi. Sprzeciw mieszkańców mamy.
    Chodzi o to że wszystkie decyzje mamy pozytywne z ochrony środowiska, wód polskich, sanepidu oraz od Burmistrza Gminy uwarunkowania środowiskowe teraz złożyłem wniosek o wydanie zezagospodarowania przestrzennego (jest to teren rolniczy ). Mieszkańcy sprzeciwiający się złożyli do gminy wniosek o zmianę terenu zagospodarowania aby nam zablokować inwestycje tylko że złożyli go po czasie który mieli na odwołanie a Burmistrz przyjął ich wniosek choć oni nie są stroną w tej sprawie tylko gmina. Czy Burmistrz przyjął wniosek zgodnie z prawem.? Czy gmina może zmienić nam plan zagospodarowania dodam że zmienić chcą wszystkie nasze działki aby się nie rozwijać ,czy na tym etapie mogą tak zrobić. Pozdrawiam serdecznie i liczę na pomoc w tej sprawie.

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      Z Pańskiego opisu nie wynika w sposób jednoznaczny, czy plan zagospodarowania przestrzennego został już uchwalony, czy też trwają prace poprzedzające jego uchwalenie . W tym drugim wypadku , zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli rada gminy stwierdzi konieczność dokonania zmian w przedstawionym do uchwalenia projekcie planu miejscowego, w tym także w wyniku uwzględnienia uwag do projektu planu – czynności, o których mowa w art. 17, (a więc wymienione w tym przepisie konsultacje instytucjonalne i społeczne) ponawia się w zakresie niezbędnym do dokonania tych zmian.
      Informuję przy tym, że uchwalona wersja planu miejscowego może być zaskarżona przez osoby sprzeciwiające się przyjętym rozwiązaniom skargą do właściwego wojewódzkiego sądu administracyjnego.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  17. Andrzej pisze:

    Kilka lat temu obok mojej działki zostały zakupione 4 działki od poprzedniego właściciela. Na jednej miał budynek w którym była prowadzona działalność gospodarcza (sklep z napojami), na drugiej stoi dom mieszkalny a na trzeciej i czwartej było pole uprawne. Pole uprawne zostało „odrolnione” i aktualnie służy jako olbrzymi parking oraz miejsce gdzie składuje rośliny i ekspozycję (worki z ziemią na paletach, kamienie ozdobne, folie itp. dla ogrodników). Wykorzystuje 4 działki pod jedną działalność mimo obowiązku prowadzeniu jej tylko w budynku w którym był prowadzony wcześniej sklep napojowy. Dodam, że w zeszłym roku w wyniku moich działań toczyły się przeciw niemu postępowania administracyjne przez PINB w związku z prowadzoną działalnością kończące się decyzjami (przywrócenie stanu sprzed samowoli budowlanej – plac składowo-postojowy, poszycie namiotowe, reklama świetlna oraz przebudowa domu na potrzeby sklepu). Aktualnie wszystko pod względem budowlanym poza placem postojowym wszystko według PINB jest zgodne z przepisami budowlanymi (PINB prowadzi tylko postępowanie z sprawie placu jako utwardzonego terenu pod zabudowę jednorodzinną – taką interpretację podał włąściciel).
    Zgodnie z zapisami w/w planu miejscowego dla terenu oznaczonego symbolem F20MN przeznaczeniem uzupełniającym jest nieuciążliwa działalność usługowa lub rzemieślnicza, która:
    – „prowadzona jest jako towarzysząca podstawowej funkcji mieszkaniowej na zasadzie wykorzystania części budynku mieszkalnego oraz wykorzystaniem istniejących budynków gospodarczych z możliwością rozbudowy do 20% dotychczasowej powierzchni,
    – nie wymaga więcej niż trzech stanowisk parkingowych a właściciel posesji jest w stanie zapewnić te miejsca postojowe w granicach swojej posesji,
    – dopuszcza się również usługi drobnego handlu na zasadzie sprzedaży produktów pochodzących z prowadzonej działalności usługowej lub rzemieślniczej.”

    Sąsiad na w/w działkach prowadzi działalność i mimo próśb o zmianę sposobu użytkowania nie zmienia swojego zachowania. Kolejny raz wystosowałem pismo do Urzędu Miasta wzywające do zobligowania sąsiada by prowadził działalność zgodnie z zapisami planu zagospodarowania przestrzennego. Urząd Miasta powołując się na art. 243 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. KPA (tj. Dz. U. z 2018r., poz. 2096 z późn. zm.) oraz uchwały z dnia 3 października 2016r. NSA w Warszawie przekazało sprawę PINB. Ten z kolei uznaje, że jedynie może rozpatrywać zgodność wykonanych robót budowlanych zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego i jeśli nie ma samowoli budowlanej czy obiektów budowlanych niezgodnych z projektem i planem zagospodarowania nie może ingerować. Zatem moje pytania brzmią:
    1. Czy właściciel może prowadzić ekspozycję poza budynkiem w ramach swojej działalności na kilku działkach mimo zapisów w planie?
    2. Powinien wyznaczyć trzy miejsca parkingowe a na olbrzymim placu parkuje czasem nawet 20 samochodów w jednej chwili. Kto powinien wyeliminować ten proceder?
    3. Kto odpowiada za przywołanie właściciela do prowadzenia działalności gospodarczej zgodnie z zapisami planu oraz w jaki sposób mogę zmusić sąsiada do działań zgodnych z planem zagospodarowania przestrzennego?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      W opisanej sytuacji proponuję, aby wniósł Pan skargę do burmistrza. Jeżeli interwencje Pana nie odniosą skutku, przysługuje Panu możliwość wniesienia skargi do właściwego sądu administracyjnego na bezczynność organów administracji.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  18. MN pisze:

    Dzień dobry,
    Jestem właścicielem działki, w której bliskim sąsiedztwie powstanie kurnik i chlewnia.
    Chciałabym ubiegać się o odszkodowanie od inwestora i ewentualnie wykup działki przez gminę, o ile obydwa są możliwe. Czy mam na nie szansę? Z góry dziękuję za odpowiedź.

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      Poruszona przez Pana sprawa wymaga zapoznania się z całością dotyczącej jej dokumentacji, a tym samym nie mogę odnieść się do niej w sposób odpowiedzialny w niniejszym blogu. Byłoby to możliwe w ramach ewentualnej, odpłatnej już, porady prawnej.
      Pozdrawiam
      ad. Jan Górski

  19. Pawel pisze:

    Dzień Dobry Panie Janie. Mam bardzo skomplikowana sprawę. W naszej gminie w 2015 roku została przyjęta uchwała o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego i nasza działka stała się z rekreacyjnej mieszkaniowo budowlana. W tym roku wybudowaliśmy dom i od 5 sierpnia dostaliśmy pozwolenie na użytkowanie. A wcześniej w lipcu została przyznana mi dotacja na rozpoczęcie działaności gospodarczej z Unii. Jednak Niestety 30 lipca tego roku sąd administracyjny stwierdził ze ten plan z 2015 roku miał wiele uchybień i anulował go i teraz działka spowrotem jest rekreacyjna. A przez to nie mogę dostać dotacji ponieważ nieruchomość w której będzie prowadzona działalność gospodarcza musi leżeć w strefie mieszkalno usługowej. Przez ta zmianę stracę 80000 zł dotacji. Co mógłbym zrobić w tej sytuacji? Dodam tylko ze zmiana punktowa w planie zagospodarowania przestrzennego trwa ok roku a ja aby nie stracić dotacji potrzebuje dostarczyć zaświadczenie ze nieruchomość leży w TMU do końca roku. Proszę o poradę i z góry dziękuję.

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      Moim zdaniem, w opisanej rzez Pana sytuacji nie wchodzi w grę szczególna odpowiedzialność gminy za szkodę na podstawie art. 36 ustawy o panowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostaje zatem ewentualna odpowiedzialność odszkodowawcza gminy na zasadach ogólnych, tj. na podstawie 417/1 k.c. Sprawa taka nie będzie łatwa, gdyż w procesie trzeba byłoby wykazać, że gdyby gmina prawidłowo uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, miał by Pan realną (pewną) szansę na uzyskanie dotacji, a tak utracił Pan ją z powodu niezgodnego z prawem działania gminy.
      Innego sposobu powetowania utraty tej dotacji nie widzę.
      Pozdrawiam Pana
      adw. Jan Górski

  20. Piotr pisze:

    Witam. Moja działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Częściowo pod zabudowę a częściowo są to teren zieleni miejskiej. Czy miasto powinno wykupić odemnie te zielone tereny?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:

      1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

      2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

      Trzeba przy tym jednak zaznaczyć, że gmina może zaproponować inny sposób naprawienia szkody, a mianowicie zaoferować poszkodowanemu nieruchomość zamienną.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  21. ms pisze:

    Dzień dobry,
    zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego z maja 2009 r. moja nieruchomość (część domu wilorodzinnego wraz z działką budowlaną) została przeznaczona pod budowę drogi publicznej. W 2011 roku odbyły się rokowania i podpisany został protokół w którym zgodziłam się zbyć nieruchomość na rzecz Gminy. W 2016 r. Urząd Miasta przysłał pismo w którym informuje, że z uwagi na plan zagospodarowania przestrzennego „brak jest możliwości realizacji na działce zabudowy mieszkaniowej”.
    Do tej pory miasto nie wykupiło nieruchomości. Inwestycja zatrzymała się jeden dom wcześniej. Na ten moment Miasto nie zamierza wykopywać dalszych działek, ani też zmieniać planu zagospodarowania przestrzennego.
    W związku z powyższym moja sytuacja wygląda tak, że od ok. 2011 r. ja „trzymam” nieruchomość dla Urzędu Miasta. Dom jest stary, nie ma kanalizacji, nie nadaje się do normalnego zamieszkania. Nie mniej jednak, wymaga ode mnie nakładów mających na celu utrzymywanie go w takim stanie, aby nie zagrażał bezpieczeństwu innych mieszkańców (np. naprawa więźby dachu, naprawa samego dachu, naprawa szybów kominowych, wymiana instalacji elektrycznej, itp.). Dodatkowo nieruchomość znajduje się przy głównej ulicy w mieście i Miasto wymaga utrzymywania odpowiedniego porządku, w tym sprzątania i odśnieżania chodników.
    W związku z powyższym, mając na względnie fakt, że nie mogę w żadne normalny sposób korzystać z nieruchomości, nie mogę jej najpewniej też sprzedać, ponoszę tylko nakłady, które z mojego punktu widzenia nie dają mi żadnych korzyści (utrzymanie domu i sprzątanie ulicy), czy mogę w jakiś sposób wymusić na Gminie wykup tej nieruchomości lub zmianę planu zagospodarowania przestrzennego?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2 i art. 371 ust. 1, żądać od gminy
      1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
      2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
      Sądzę, że w Pani sytuacji może wchodzić roszczenie o wykup przez gminę tej nieruchomości.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  22. ms pisze:

    Dzień dobry,
    28 maja 2009 r. został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego. Plan objął działki, na których stoi dom wielorodzinny, którego cześć jest własnością moich rodziców. Rodzice nieruchomość odziedziczyli po babci, z tym że 1/4 należy do zstępnych rodzeństwa babci męża, którzy nieruchomością się nigdy nie interesowali i nie ma możliwości ustalenia ich danych (w każdym razie jest to trudne).
    Urząd Miasta w 2011 r. podjął negocjacje dotyczące wykupu nieruchomości, które zakończyły się podpisaniem Wstępnego Protokołu Rokowań, gdzie rodzice zgodzili się sprzedać nieruchomość pod zabudowę zgodną z planem.
    W 2016 r. rodzice wystosowali wniosek dotyczący wykupu tejże nieruchomości i otrzymali pismo, iż nie są jedynymi właścicielami tejże nieruchomości. Potwierdzono w piśmie, że działka jest przeznaczona pod drogę oraz przytoczono zasady gromadzenia funduszy i ich wydatkowania na realizację planu. Co więcej poinformowano, że „brak jest możliwości realizacji na niej zabudowy mieszkaniowej”.
    Obecnie sytuacja wygląda tak, że inwestycja nie wypaliła, miasto musiało zmienić jej projekt w ramach istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego. Wykup działek zakończył się jedną działkę wcześniej przed nieruchomością rodziców, a urzędnicy niczego nie deklarują.
    Dla moich rodziców sprawa wygląda tak, że są już w starszym wieku. Od 2011 r. utrzymują tę nieruchomość na potrzeby Miasta. Dom jest stary i jakiekolwiek przystosowanie go wymagałoby dużych nakładów finansowych, co w świetle planu było bezsensu. Nie mniej jednak, z uwagi na to, że dom jest zamieszkały przez inne rodziny, musi być utrzymywany w stanie niezagrażającym innym mieszkańcom, co wiązało się z naprawą więźby dachowej, wymianą pokrycia dachu, wymianą instalacji elektrycznej, konserwacją domu (jest drewniany) i szeregiem innych prac remontowo – konserwacyjno – porządkowych. Dodatkowo działka znajduje się przy głównej ulicy i Miasto wymaga, aby właściciele sprzątali przynależny fragment chodnika (zamiatanie, grabienie liści, zbieranie śmieci, odśnieżanie).
    Obecnie rodzice są w starszym wieku. Z uwagi na stan zdrowia przebywają w poza swoim województwem. Utknęli w próżni.
    Moje pytanie jest taki, czy roszczenie o wykup tejże nieruchomości w stosunku do Urzędu Miasta jest przedawnione, czy z uwagi na podejmowane przez Miasto czynności oraz wniosek rodziców o wykup nieruchomości z 2016 r. zatrzymał bieg przedawnienia i można wrócić do sprawy, czyli wystąpić z nowym wnioskiem, a następnie skierować sprawę do sądu.
    Czy w ogóle są jakieś okoliczności, które pozwalają albo stwierdzić, że sprawa nie uległa przedawnieniu, albo mimo przedawnienia ponownie do niej wrócić.

    Z poważaniem,
    ms

    • Jan Górski pisze:

      Kwestia dotycząca przedawnienia roszczeń w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, kiedy to korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, została wyjaśniona w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2016 r. II CSK 53/16 następująco:

      Roszczenia przewidziane w art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (jedn. tekst: Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.) przedawniają się w terminie dziesięciu lat (art. 118 k.c.).
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Czemu służy to pytanie?