Kiedy przedawnia się roszczenie o naprawienie szkody poniesionej na skutek braku możliwości odzyskania wywłaszczonej nieruchomości, która okazała się zbędna na cel wskazany w wywłaszczeniu?
Niedawno pisaliśmy na blogu o nowym terminie ograniczającym możliwość dochodzenia zwrotu nieruchomości w sytuacji, gdy nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu (zob. artykuł pt. UWAGA! niecały rok na dochodzenie roszczeń o zwrot wywłaszczonych nieruchomości w PRL). W niniejszym wpisie omówimy sytuację, gdy zwrot nieruchomości nie jest możliwy. Czy w takiej sytuacji mogą przysługiwać dawnym właścicielom jakiekolwiek roszczenia odszkodowawcze?
Zwrot wywłaszczonej nieruchomości – zasady, terminy, procedura
Podstawową zasadą w regulacjach związanych z przejmowaniem przez Skarb Państwa/samorząd (np. gminę) nieruchomości jest zakaz użycia wywłaszczonej nieruchomości na cele inne niż wskazane w decyzji o wywłaszczeniu. Zgodnie z art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2018 r., poz. 2204 ze zm.):
Nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, z uwzględnieniem art. 137, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości.
Wspomniany artykuł art. 137 stanowi, że nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli:
1) pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo
2) pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.
W takich wypadkach wywłaszczonemu właścicielowi lub jego spadkobiercom przysługuje prawo żądania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Przy czym warunkiem zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej nieruchomości albo części wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej części jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej
Uwaga!
Roszczenia o zwrot takiej nieruchomości można domagać się wyłącznie na drodze postępowania administracyjnego, a nie przed sądem. Są też terminy ograniczające możliwość dochodzenia zwrotu – nieco upraszczając, to jeśli chodzi o nieruchomości wywłaszczone w okresie PRL, termin ten wynosi 14 maja 2020 r.
Odmowa zwrotu wywłaszczonej nieruchomości – odszkodowanie od Skarbu Państwa/gminy
Nierzadkie są jednak wypadki, gdy zwrot takiej nieruchomości w naturze okazuje się niemożliwy (np. w razie sprzedaży takiej nieruchomości osobom trzecim lub oddania jej w wieczyste użytkowanie). W takich przypadkach organ administracyjny wydaje decyzję o odmowie jej zwrotu. Czy w takich wypadkach byłemu właścicielowi lub jego następcom prawnym przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania za utraconą nieruchomość?
Warto podkreślić, że na organie leży tzw. obowiązek informacyjny gdy ma on zamiar użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu – jest to logiczne, ponieważ, jak wspomnieliśmy, zasadą jest umożliwienie zwrotu nieruchomości poprzednim właścicielom. W związku z tym, zachowanie organu administracyjnego, który nie dopełnił obowiązku informacyjnego dot. zwrotu właścicielowi nieruchomości, która okazała się zbędna na cel wskazany w wywłaszczeniu uznaje się za czyn niedozwolony, w związku z tym może ono rodzić podstawę odszkodowania.
Odszkodowanie za bezprawne użycie wywłaszczonej nieruchomości – terminy przedawnienia
Zgodnie z art. 442(1) § 1 k.c. roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym ulega przedawnieniu z upływem trzech lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia. Jednakże termin ten nie może być dłuższy niż dziesięć lat od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę.
W praktyce powstały rozbieżności co do tego od jakiej daty liczyć wskazane w tym przepisie terminy przedawnienia. Poszkodowani właściciele twierdzili w procesach odszkodowawczych, że terminy te należy liczyć od uprawomocnienia się decyzji odmawiającej zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Pozwani – Skarb Państwa lub gmina, że od daty zadysponowania nieruchomością na cel sprzeczny ze wskazanym we wywłaszczeniu.
Istotne w tym względzie znaczenie ma wyrok Sądu Najwyższego III CSK 334/17 z dnia 8 marca 2019 r., który potwierdził stanowisko prawne częściowo korzystne dla wywłaszczonych.
Uznał, że bieg terminu przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody wynikłej z działań właściwych organów, które doprowadziły do tego, że zwrot nieruchomości stał się niemożliwy, rozpoczyna się z chwilą, w której ostateczna stała się decyzja odmawiająca zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Zdaniem Sądu dopiero bowiem taka decyzja powoduje, że roszczenie o zwrot wygasa i zostaje zastąpione roszczeniem odszkodowawczym.
Ale uwaga!
Ta korzystna wykładnia doznaje ograniczenia w sytuacji określonej w art. 229 ustawy. Zgodnie z tym przepisem
Roszczenie odszkodowawcze, o którym mowa w art. 136 ust. 3 ustawy, nie przysługuje, jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy tj. przed dniem 1 stycznia 1998 r. doszło do spełnienia łącznie dwóch warunków: 1) nieruchomość została sprzedana albo ustanowiono na niej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej i 2) prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej.
W takiej sytuacji decydująca dla rozpoczęcia biegu przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody jest chwila wejścia w życie tego przepisu tj. dzień 1 stycznia 1998 r. Dla nieruchomości wywłaszczonych, a następnie zbytych przez Państwo/gminę przed tą datą terminy przedawnienia przewidziane w art. 442(1)§ 1 k.c., a przedtem, art. 442 § 1 k.c., dawno już, niestety, upłynęły.
Podsumowując, wspomniany wyrok Sądu Najwyższego jest korzystny na przykład dla osób, które:
1) otrzymały w przeszłości decyzję o wywłaszczeniu nieruchomości,
2) nieruchomość ta okazała się zbędna na cel wskazany w wywłaszczeniu,
3) Organ zbył (sprzedał, oddał w użytkowanie wieczyste) tę nieruchomość nie realizując obowiązku informacyjnego w stosunku do dawnego właściciela,
4) Zbycie przez Organ nieruchomości/ustanowienie użytkowania wieczystego nastąpiło po 1 stycznia 1998 r.
Co przy tym istotne, sądy administracyjne interpretują sformułowanie „ustanowienia prawa użytkowania wieczystego” niestety niekorzystnie dla dawnych właścicieli, tj. przyjmując, że
Zwrot „ustanowiono użytkowanie wieczyste” obejmuje nabycie prawa użytkowania wieczystego zarówno w drodze czynności prawnej, jak i nabycie z mocy prawa.
(np. I OSK 1251/10 – Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 czerwca 2011 r., II SA/Kr 1190/11 – Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 24 października 2011 r.).
Co więcej, w przypadku ustanowienia użytkowania wieczystego z mocy samego prawa, wpis do księgi wieczystej ma wyłącznie charakter deklaratoryjny, nie zaś konstytutywny (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 21 czerwca 2012 r., II SA/Lu 375/12, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 sierpnia 2005 r., I OSK 4/05, niepubl.). W takim wypadku dokonanie wpisu prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej po 1 stycznia 1998 r. niestety nie uprawnia do uzyskania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości ani nie „opóźnia” termin przedawnienia roszczenia.
O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych.
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o zasiedzeniu.
Wasze Opinie:
